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清算從嚴的預期
原創：
內容來自sina新聞
從目前監管層的表態來看，已經基本認可目前房企未繳額並不屬於逃稅的說法。但是部分業內人士預測，由於房地產增值稅引發公共關註事件，可能引起各地地稅部門對於房企項目的審計和清算力度加大。建地貸款新竹湖口建地貸款
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如果按照3000億元簡單估算，上市房企從中影響幾多？
上市房企未繳規模或450億 高管憂地稅清算轉嚴
而在今年6月份，河北曾開始大規模清算土地增值稅，也是該省首次對該稅種進行大規模的嚴格清算。而同時，也有消息稱，東部某省部分地區曾出臺政策，提高房地產企業的預繳比例。這或許暗含瞭未來政策的走向。
11月26日，北京某上市房企高管受訪時推測，下一步，各地地稅部門對於房地產增值稅的清算力度或加強，不過同時指出，該事件對於上市房企的財務影響有限。
目前市場對於土地增值稅征繳一旦從嚴帶來的市場影響仍存分歧。
房企是否存在3.8萬億土地增值稅巨額欠繳？央視日前一則報道，連日來引發國內知名房企的聯合反彈。一直到11月26日晚間，國稅總局回應稱，上述巨額欠稅為推算有誤，市場對於這一爭論基於的算法博弈基本塵埃落定。
為什麼土地增值稅頻頻被單列出，成為影響上市房企投資情緒，甚至引發公眾極大關註的議題？
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按照日前公佈的上市公司三季度報告，A股市場約130餘傢上市房企期末現金及等價物的規模約3300億元，450億元在該數據中占比14%左右。
盡管央視引用的算法被證實誤讀，不過不少業內人士隨後也推算瞭所謂的"欠繳"規模。譬如11月25日國泰君安推測，以2005年-2012年，全國商品房累計銷售額乘以5%的稅率，扣除已繳額房貸增貸2胎怎麼貸款比較會過件之後，行業整體未交額7500億元；以萬科計提的58億作為基數，根據市場份額反推，該數據為3000億元左右的規模。
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"在高房價的拉動下，近年來房地產行業的毛利率一直較高，使得上市公司預繳和清算差距還是存在一定差距，如果地方政府加速清算，並要求上市公司補交土地增值稅，可能對部分上市公司的現金流量表造成一定的影響。"上述投資咨詢公司人士表示。
有業內人士據此預測，多數房企可能仍然希望執行目前的土地增值稅征繳辦法，把爭論界定在現行法律框架之內。同一天，本報記者致電任志強采訪關於稅制及其征繳方式的問題，對此任並未作出答復。
中小型房企或無錢繳足
11月27日，北京某投資咨詢公司高管受訪時推算，簡單按照目前上市房企占整個行業15%的市場份額計算，攤派到上市房企頭上，約450億元。
"這應該算是比較保守的算法"。該人士同時指出，"延後繳納或者通過手段合理避稅，都對房企的資金面利好。目前市場融資成本太高，數十億的資金一年融資成本就達到幾個億。"
與此同時，深圳(樓盤)地稅人士在回應上述事件時，也指出土地增值稅的問題不在拖欠而在偷逃。
"對於大型開發商來說，影響可能有限，比如萬科銷售額能達到千萬以上，而其已計提未達到清算條件增值稅58億，因此繳納這筆稅費的經營壓力並不會太大。"按照北京某開發商人士的說法。
與此同時，上市房企的現金流卻呈現明顯的兩極分化，不同地區不同規模的房企可能受到的影響並不一樣。
除瞭為首的8傢現金流達到100億左右甚至以上之外，還有近80傢三季度末現金流小於10億元，甚至有20餘傢少於億元規模，5傢少於千萬元規模。如果按照已計提未達到清算條件增值稅的口徑計算，或有中小型上市公司現金流量無法覆蓋未繳額度。
由於目前各地在征繳土地增值稅時，由於存在政策差異，以及房企在應對相關納稅條約上，存在諸多避稅操作空間，因此其中隱藏的未繳額度往往令市場驚詫。
對於上市房企而言，該事件引發的影響或難迅速消解。
部分券商人士受訪時認為，即使地稅部門從嚴清算，要求上市房企迅速補繳，但是由於各傢公司普遍計提比較充分，因此對於利潤表和資產負債表不會造成明顯影響；而且由於項目仍需要達到清算條件才會清算，並不會出現將集體費用全部交清的情況，而對現金流量表的影響也有限。
"部分地方征繳原本就比較嚴格，尤其是項目較少的開發商，地稅部門全都盯著"。按照上述房企高管的說法，北京地稅部門日前剛剛對該公司在京地產項目進行瞭審計，而且審計十分嚴格。
而另一傢河北上市房企的高管則指出，毛利率高的公司影響會大些，但隨著房地產行業的毛利率逐漸走低，預繳和需繳的差距也會逐漸變小甚至消失。
11月26日，全國工商聯房地產商會發佈的對外公告也頗耐市場尋味。按照當日晚間，該會發佈的聲明中，相比當日下午中國房地產協會會議中發佈的版本，不少措辭都有所修改。譬如在第一條中聲明，開發企業必須依法納稅，評判企業是否欠繳稅費的依據是現有的法律法規。而在當日下午發佈的版本中，同一位置則表示"房地產企業依法納稅，為國傢發展做出相當之貢獻，此為世之共識。"
本報記者聯系多位業內人士，均認為央視解讀失誤背後，房企土地增值稅確實仍存未繳的情況，不過對於這一規模的測算，可能會在數千億元。
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實際上歷次加強土地增值稅清算管理的制度出臺，都會引起市場對於上市房企業績層面的擔憂。加上上述事件逐漸由會計算法之爭，升級為土地增值稅的稅制可行性之爭，可能會引發各地地稅部門從嚴清算，甚至通過政策調整加快項目清算的要約。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/08002514208.shtml
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