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內容來自sina新聞
王健林政府大量建的保障房十年後很可能成貧民窟
現在的樓市，一方面是一、二線城市的供不應求，房價居高不下，地王頻出，地產商拿地的熱情也很高。而截然不同的是，三、四線城市的供遠遠大與求，房子有時候打折都賣不出去，這也是另外一種泡沫。那麼，明年的一些市場化手段能夠消化這兩種泡沫嗎？明年的房價會怎麼走？大連萬達集團董事長王建林、著名財經評論員劉戈共同評論。
王健林：一二線城市的房價至少在十年到二十年內還是會上漲
十五到二十年以後，房地產市場會萎縮。為什麼？城鎮化率到75%，而且從世界房地產的規律來看，這些所有的工業化國傢、發達國傢，都是差不多城鎮化率到80%，房地產市場就開始萎縮。所以我是說，現在大規模、快周轉，中國房地產目前的這種普遍模式，十五到二十年以後肯定就不行瞭，就萎縮瞭。那時候房地產行業是有的，幾百年以後還會有，但是量會很小。就是正常，而且大量是二手房的交易，一手房的開發也少瞭。我隻是說這個區域。
現代房地產公司的模式，普通就是一個叫做大規模、快周轉，就是規模大，規模越做越大，一年幾千萬平米，一千、兩千億，甚至我們估計再過幾年三、五千億銷售都會有。快周轉，就是不停的拿地，不停的再買地，再投資，就是這種模式。所以我覺得這種模式，可能十五年前後，也可能快一點兒十多年，也可能慢一點兒二十年，這2胎借貸的條件貸款全省皆可處理個模式肯定是走不通的，所以將來就是往細瞭來做。房地產會有，但是不會現在每一年平均全國城鎮，十五到二十億平米，這個量是沒有瞭。可能那個時候全國城鎮新開發的量，可能一億、兩億平米，大量是存量房，所以房地產公司的數量要大幅度地削減。到那個時候，房價就有風險瞭，飽和以後，房價就會有風險。就會呈現出來像倫敦、美國、香港的模式，幾年上去，又跌下來。可能經濟好一點兒，又上去、又下來，就是波浪式的規律瞭，不會像現在這樣持續緩慢增長。
你要這麼看，放在一個二十年，十年的時間段來看，它的房價還是在往上走。比如說倫敦，二十年前和二十年的今天還是往上走。但是在二十年當中，出現瞭好幾次的波浪式的運動規律，一下上去、下來30%，再又漲上去瞭，房價是跳水式的這種現象會出現。
我相信這會成為今後相當長時間裡的一種規律，中國房價的一種規律。不完全是北上廣深，包括像杭州，南京，就是大概中國有那麼十個、八個城市，不管叫一線，還是叫二線也好，這一部分城市，可能包括成都，都會處在一個長時期的供不應求的狀況，至少是十年到二十年，供不應求的這種狀態，房價還會漲。如果就以這些城市來看，我自己一個判斷，至少十年到二十年內還是要上漲的。
劉戈：一線城市的如果不進行調控房價的增重劃區 意思貸款全省皆可處理長速度慢不下來
我仔細看瞭一下，上個月70個大中城市的房價。基本上趨勢一個是和GDP總量的話正相關，一個是和地區影響力正相關，一個是和發展潛力正相關，那麼這三個正相關加起來一看，和王總說的是一個結論。也就是說，這些大城市由於他們的GDP，他們的地區影響力和發展潛力是最強的，明面兒就擺在這個地方。
人是怎麼流動的呢？哪個地方有工作，會向哪個地方去流動。所以這些大城市人口進入的速度還是在不斷地增長，再加上這種預期，就是這些大城市過去這麼多年來一直在增長。所以這些大城市如果不進行調控，按照自然的發展，它的增長速度還是慢不下來。
王健林：調控最大的問題就是一個地方發燒全部都吃一樣的藥
中國其實過去最大的問題就是一刀切，一個地方發燒，全部都吃藥，或者說一個地方得病，全部都吃一樣的藥。現在其實大傢看來越來越清楚，可惜這個教訓，可惜這個結論，是花瞭十幾年的時間才得出來的。比方說北上廣深杭，這些城市應該用一種方法，那就是要持續調整、限購、限貸，這是不能放松的，否則房價會飆升。那麼其他的可以說，我覺得可以完全放棄調控。很多城市現在不是房價漲的問題，而是房地產的風險的問題，特別是像一些西部、中西部的三、四線城市，房地產市場已經遠遠供大於求。
對於我們，比方說，覺得這個地方風險偏大，我們就不進，我們是可以有選擇的。但是作為地方政府，對於整個中國政府，對於這種毛病的解決是應該拿出辦法的。
王健林：中央政府對樓市泡沫的消除不是采取紮針式而是采取一種捏著放氣的辦法
現在談拐點為時尚早，現在他可能是滯漲，它就是基本上不漲瞭，或者是漲得非常緩慢，這個現象是有的，但是說就出現拐點，就崩盤，一直往下走，這個可能性還是小的。為什麼？第一，現在中國的新型城鎮化，主要就是要打造中、小城市，就是地級市和縣級市，使人口、財富向這種城市流入，把更多農民解放出來，不是進大城市，不是進成都、杭州、北京、上海，而是進瞭地級市和縣級市，所以從政策導向上，還是把人口、財富向這邊集中帶，這個還可以支撐一段時間。
第二，就是這些地方，雖然房子供大於求瞭。但是畢竟中國經濟現在還有7%的增長，人們的財富也在適度增加，所以一下子崩盤的可能性也不大。第三，我們中央政府非常清楚地知道，中國現在房地產這種泡沫的現象，那麼對這種泡沫的消除，不能采取紮針式，看到一個泡沫一針紮，破瞭，那完瞭，那就對實體經濟傷害太大，而是采取一種捏著放氣的辦法。比方說限制它的負債，限制它的土地供應，讓市場長時間慢慢來消化。這三個原因結合在一起，所以我斷定崩盤，或者說另一個拐點出現，可能性是不大。
對於房地產稅，在三、五年前我就說過，房產稅解決不瞭房價。房產稅是一個長效機制，現在房產稅的征收力度不大。因為中國人買的房子都是把土地出讓金70年的一次性付給政府瞭。在這個時候，如果再跟所有的存量房，所有的老百姓再加每個月幾百塊錢的稅，可能那就比較重瞭。房地產稅核心問題是兩個方面，一增加投資、投機者的持有成本；二，更重要目標不是這個，是為地方財政尋找到一個廣泛的、持續的財源，使他不再依賴土地財政，而且後一個是主要目的，因為西方的城市，至少50%，高的地方有70%的收入是來自於房地產稅，持續不斷的稅收。
劉戈：房地產稅會對大城市的樓市產生一定影響
現在可以賣地，以後很多政府，尤其是一些中小城市的。對於房地產稅，我覺得在一定程度上，尤其在大城市還是有作用的。就是說，在一定程度上的話，讓那些純粹的、有幾十套，幾百套這樣的一些的人。他們的手裡頭持有成本升高瞭以後，會拋出一些房產。這個量在大城市、在特大城市，還是比較大的。所以在一定程度上，會影響大傢對樓市的判斷，尤其是除瞭對於樓市本身的影響，有更多的是對預期的影響。
王健林：現在我們建的大量保障房小區在十年、二十年以後很可能會成為未來的貧民窟
保障房，這是抓對瞭。保障房如果抓得好，達到一定比例的時候，30%或者說更多一點兒，那是完全能夠抑制房價，和保障中、低甚至其他一些人住房需求的，這是對的，但是我不主張大規模地建設保障房小區。
其實我在海外有房地產投資，我在倫敦的黃金地段，白金漢宮旁邊，泰晤士河旁邊，取得瞭一個豪華公寓的開發權，包括酒店，居然要配建5%的保障房。倫敦就是根據區域，有的區域是20%，有的區域10%，最核心這種黃金地段的要配建5%，那他現在的保障房占市場的總面積，大概隻有三分之一。但是在總量看，馬德裡、倫敦的巴黎，保障房的總量和市場的總量基本上是一半對一半。那完成以後，可能不需要這麼大量，他的保障房在所有小區裡走配建模式，這能夠防止今後若幹年後出現新的貧民窟。第二，現在單純地建保障房，政府因為財力所限，一定是把配套最差，道路最遠，土地最便宜的地方去建大量保障房。而配建，這個地要能賣得出去，一定是要過得去，至少道路要通瞭，水、電、煤氣要通瞭，才能形成市場上的土地。那麼這種來建配套保障房，保障房也不會太差。所以我覺得現在大量建保障房小區，十年、二十年以後，很可能相當一部分會成為未來的貧民窟。
劉戈：很多保障房建在偏遠的地方不能夠形成有效住址
像王總剛才說的那些，就是很多保障房現在建在郊區，很偏遠的地方，不配套的這些地方，建瞭保障房小區，但是不能夠形成住址，很多人有瞭這個房子，最後還是擠在城裡面，那麼最後這個房子的效用，就大打瞭折扣。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-12-19/09322544664.shtml
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