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我愛我傢天津市二手房買賣市場月度分析報告
??我愛我傢天津市二手房買賣市場月度分析報告（2015-3）
??一、當月二手私產住宅成交情況
??數據來源：天津市國土資源和房屋管理局
數據來源：天津市國土資源和房屋管理局
??利好政策刺激下 節後首月買賣市場交易量突破7000 套
??根據對天津市國土資源與房屋管理局公佈的《每日房價》統計顯示，2015年3月天津市二手私產住宅共成交7844套，環比上漲77.8%，同比上漲24.0%；成交面積66.8萬㎡，環比上漲74.1%，同比上漲28.9%；成交均價9552元/㎡，環比下滑3.9%，同比上漲5.9%。
??我愛我傢市場研究中心認為，交易量方面，隨著春節氛圍的消散，二手房買賣市場的活躍度逐漸升高，加之央行降息以及“兩會”等政策的出臺給予房地產市場的利好信號，均對於買賣市場節後的復蘇起到瞭積極的推動作用；均價方面，本月全市平均價格與2月份相比有所下滑，但基本仍處於穩定態勢，由於春節期間是買賣市場的交易淡季，所以市場中積累瞭許多房源有待消化，在市場升溫初期，業主的心理優勢並不明顯，使得價格不會出現明顯漲幅。
??二．各區域二手私產住宅成交量分析
??數據來源：天津市國土資源和房屋管理局
??全市四大區域來看，本月各區域成交量均有所上漲，其中中心城區共成交3023套，環比上漲58.8%，同比上漲24.0%；環城四區成交1438套，環比上漲73.9%，同比上漲4.4%；濱海新區成交2084套，環比上漲91.9%，同比上漲28.4%；郊縣五區成交1299套，環比上漲118.3%，同比上漲45.8%。
??數據來源：天津市國土資源和房屋管理局
??三．各區域二手私產住宅成交均價分析
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數據來源：天津市國土資源和房屋管理局
??本月全市二手私產住宅成交均價9552元/㎡，環比下滑3.9%，同比上漲5.9%。中心城區為13683元/平米，環比上漲0.8%，同比上漲12.0%；環城四區8575元/平米，環比下滑0.4%，同比上漲7.6%；濱海新區7571元/平米，環比上漲0.3%，同比下降1.2%；郊縣五區5537元/平米，環比下滑0.4%，與去年同期相比持平。
??四．當月成交房源分析
??4.1.成交房源居室分析
??數據來源：我愛我傢
??本月成交主力居室為兩室，占比為55%。一室戶型成交占比為35%，與上月相比下滑0.9個百分點；兩室戶型成交占比為55%，與上月相比下滑0.5個百分點；三室戶型成交占比為10%，與上月相比上漲2.6個百分點；三室以上戶型成交占比1%，與上月相比下滑1.1個百分點。
??4.2.成交房源面積區間分析
??數據來源：我愛我傢
??本月成交主力面積為80平米以下戶型，占比均為64%。50平米以下戶型成交占比為28%，與上月相比上漲6.0個百分點； 50-80平米戶型，成交占比為36%，與上月相比下滑6.3個百分點；80-120平米戶型成交占比為29%，與上月相比上漲0.8個百分點；120-144平米戶型成交占比為3%，與上月相比下滑4.3個百分比；144平米以上戶型成交占比為4%，與相比上漲3.9個百分點。
??4.3.成交房源總價區間分析
??數據來源：我愛我傢
??本月成交房源多在50-80萬，占比為33%。50萬以下戶型成交占比為9%，與上月相比上漲2.3個百分點；50-80萬室戶型成交占比為33%，與上月相比下滑1.0個百分點；80-100萬戶型成交占比為16%，與上月相比下滑3.5個百分點；100-120萬戶型成交占比為13%，與上月相比上漲0.3個百分點；120-150萬戶型成交占比為11%，與上月相比上漲0.6個百分點；150-200萬戶型成交占比為9%，與上月相比下滑1.3個百分點；200萬以上戶型成交占比為9%，與上月相比上漲2.7個百分點。
??五、本月其他熱點資訊
??5.1年內紅橋區首宗地塊成交 周邊熱門二手房板塊掃描
??3月11日下午，天津市新型建材集團以4.38億元購得天津紅橋區中環線內1宗主要為住宅規劃的經營性用地，該地塊位於紅橋區中環線環內、紅旗北路與邵公莊大街交口東北側（以下簡稱“邵公莊地塊”）。邵公莊地塊毗鄰天津西站前廣場，北側密佈紅星美凱龍、麥德龍超市、華潤萬傢超市和歐亞達廣場四大商業體，地處紅橋區成熟度較高的綜合商圈。地塊規劃總建築面積3.8萬平方米，其中3.06萬平方米為城鎮住宅規劃。
??我愛我傢市場研究中心認為，該地塊內規劃住宅建築面積占比超過80%，且地塊周邊教育、商業、醫療配套齊全，因此該片區的區域價值會隨著新建住宅的崛起以及優越的地理位置而有所提升，項目所輻射到的周邊區域的關註度也隨著升高。
??5.2地鐵六號線年底試運行又一波地鐵房即將來襲
??天津地鐵6號線，北起東麗區大畢莊停車場，南至津南區梅林路車輛段，途經40座站點，線路正線全長50.1公裡。沿線經過東麗區、河北區、紅橋區、南開區、河西區、津南區六個行政區，此線路將與5號線修建聯絡線，形成環線。計劃一期工程將於2016年通車試運營，二期工程於2018年前通車運營。
??我愛我傢市場研究中心認為，地鐵等軌道交通的建設增強瞭區域交通便捷性，也提升瞭片區的保值、增值性。在配套設施對片區影響日益顯著的背景之下，地鐵房以其便捷的交通優勢，方便人們的生活，因此，隨著地鐵六號線的逐步建成、通車，周邊房源的價值也逐漸顯現。
??5.3“小升初”劃片已確定 學區房因片區差異而熱度不一
??古有“孟母三遷”，如今依然，由於傢長的望子成龍、望女成鳳的強烈願望，使得越來越多的傢長更加關註學區房的問題，希望可以讓自己的子女接受到良好的教育，所以學區房的價格在近幾年也越來越高，據我愛我傢交易數據顯示，以河西區、南開區為例，近幾年重點小學學區房的價格平均每年以5%-10%左右的增幅上漲，供需關系最為緊張的和平區漲幅甚至更高。
??而今年起本市出臺瞭“小升初”免試政策，3月19日，市內六區、濱海新區、環城四區、遠郊區縣的義務教育免試就近入學和初中招生劃片方案已全部公佈。方案公佈“學區房”的熱度如何呢？據我愛我傢位於全市不同片區的門店反饋，從劃片公佈後的首個周末購房者的反應來看，因為各區域劃片的情況不同，部分片區的學區房更受追捧，而部分片區因為優質小學與優質中學不在同一片區，所以很多傢長產生觀望，學區房熱度有所縮減。
??5.4多重利好為塘沽註入活力二手房市場成交量快速增溫
??自去年12月份天津自貿區的設立到今年3月的央行降息，一連串利好政策的接踵而來無疑對於濱海新區經濟的發展均產生瞭不容小覷的推動作用，尤其是對於塘沽區而言，作為濱海新區的中心商務區域，其核心價值在政策的影響下正迅速“成長”，特別是對於塘沽區二手房市場的發展更是產生瞭積極的促進作用。
??我愛我傢市場研究中心認為，使得塘沽區二手房市場活躍度逐步提高的主要原因有兩大方面：
??一方面，由於自貿區的設立、京津冀一體化等區域戰略格局的規劃刺激瞭塘沽區經濟的發展，從而吸引瞭大量的企業以及員工進駐此地，進而也推動瞭二手房市場的發展，使得二手房市場的關註度以及活躍度逐漸升高。
??另一方面，由於國傢出臺的各種利好政策的影響，包括央行降息、“兩會”中對於房地產市場所釋放的利好信號等也都刺激瞭剛需、改善等需求的積極入市，據我愛我傢塘沽外灘店經理高美娟表示，在她所負責的區域內的客戶中，有五成都是長時間持觀望態度的潛在客戶，都在等待一個合適的時機出手，而此時恰逢是一個多重利好相疊加的時機，基於時機與這類客戶的心態相吻合的情況下，使得購房者在此時出手，促使塘沽區的二手房市場交易情況較為活躍。同時積分落戶以及限購放寬等政策的實施也降低瞭許多外地來津置業人群的入市門檻，刺激瞭此類需求的釋放，特別是對於塘沽區的影響頗為明顯，據我愛我傢二手房買賣市場的數據統計表明，在塘沽區外地客戶群體占總客戶群體的五成。
??綜上所述，多重的利好因素提振瞭購房者的信心，吸引瞭許多購房者在此時積極入市，從而帶動瞭塘沽區二手房市場活躍度的提升。
??5.5二套房、營業稅雙利好 自住需求受益多
??3平鎮農地貸款月30日央行宣佈對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這是自2010年4月至今，將近五年的時間裡，央行再次將二套房的首付降至四成，這無疑對於許多購房者而言是個利好信號。
??與此同時，營業稅再次調整，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。此次對於營業稅征收年限的調整，同樣降低瞭許多購房者的購房成本。
??我愛我傢市場研究中心認為，隨著“330”二套房以及營業稅新政的出臺，降低瞭部分購房者的入市門檻，同時減少瞭購房成本，從而刺激市場中剛需、改善型等自住需求的釋放，與此同時也會促進市場中的新增房源量大量增加。因此預計，4月份天津二手房市場或將會出現供需兩旺的情況，交易量持續上漲，進而有望突破8000套，創下自2013年3月以來兩年來的又一新高。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/10505988864662010377678.shtml
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