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出海融資成 雞肋房企回歸境內找錢
房企赴海外融資陷入困境。CFP供圖
??佳兆業“黑天鵝”疊加人民幣匯率貶值 房地產海外發債信托融資銳減
??在佳兆業“黑天鵝”事件的影響下，記者發現，1月份內房企海外融資、房地產信托融資雙雙同比銳減6~7成，同時，人民幣貶值大潮也令已在海外發債的房企成本大增，房企融資陷入始料未及的困境。不過，隨著1月份諸多境內資本市場直接融資的利好出臺，上市房企再融資的難度降低。業內人士分析稱，未來房企融資回歸境內將成為趨勢，直接融資將“接棒”，而龍頭房企將因此而受益更多。
??文 廣州日報記者潘彧
??佳兆業事件一波三折。隨著上周末佳兆業的公告顯示，融創僅接手佳兆業在上海的四個項目，此前市場預期佳兆業被融創整體收購的預期落空。昨日，佳兆業再次發佈公告，稱其行政總裁金志剛辭職。如何處理公司背後龐大的債務依然令人擔憂。
??“黑天鵝”後遺癥之一：
??1月房企海外融資銳減七成
??從1月份的數據來看，佳兆業事件已明顯地影響瞭國內房企的海外融資。中原地產統計數據顯示，國內房企海外融資銳減，宣佈在1月海外資本市場有融資的僅7傢企業，合計融資額度為158億元人民幣，相比2014年1月的21傢企業，600億元額度的海外融資銳減73%。
??“這主要是因為在海外發債難度增大瞭。”
交銀國際董事總經理洪灝對記者表示，海外投資者知道中國“有一些房地產公司有問題”，所以現在國內房企到海外賣美元債很難賣出去。
??“黑天鵝”“後遺癥”之二：
??融資門檻或進一步提高
??被佳兆業“黑天鵝”事件誤傷的，還有地產信托和私募。
??記者瞭解到，至少近10傢公司與佳兆業存有業務往來。“現在好幾個信托已經開始為與佳兆業合作的信托兜底。”一位信托公司華南地區負責人對記者透露。這也讓信托的風控團隊對和房地產合作更為謹慎。市場消息顯示，部分信托近期已暫停地產業務。
??房地產信托1月份急劇萎縮。用益信托首席分析師李暘認為，主要原因是對於整個房地產市場的風險有所擔心。
??房地產私募也屢次“中槍”。一傢地產私募創始人對記者表示：“我們公司對地產項目的合規性要求也增加瞭，現在對風控的措施中，要求項目公司能夠抵押股權。”
??市場
??美元升值預期仍存 海外融資成本大增
??洪灝表示，影響房企海外融資的還有美元近期的強勁升值，美聯儲加息預期還在，同樣會增加成本。“再加上有的房地產公司已在海外發瞭很多債，海外債務的杠桿率非常高，再選擇海外發債，對公司運營也有很大壓力，所以，今年發債額度比以前有比較大的下滑。”
??在境外已成功融資的房企，也面臨融資利率成本升高的窘境。“目前發債，利息是固定的，但是匯率波動會導致用人民幣結算的公司還貸負擔加大。如果債券是在公開市場交易，匯率變化可能導致債券價格發生劇烈波動，從而左右市場參與者的態度。”
洪灝表示。
??數據
??2014年，人民幣銀行間即期匯率以年度貶值2.5%收官，這也就意味著，如果房企在去年年初發瞭融資利率為10%的美元債，目前其融資利率已經高達12.5%。
??接棒
??A股市場房企再融資大門敞開
??當境外市場和信托、私募等渠道對房地產悄悄關瞭一半兒門的時候，境內融資市場已經給房企開瞭另外一扇窗。
??證監會新聞發言人此前表示，對上市公司再融資、並購重組涉及房地產業務的，不再由國土部事前審查。有業內人士認為，這意味著在A股市場上，房企再融資的大門已完全打開，房企再融資的獲批難度將明顯降低。
??根建融雲林虎尾建融據公開市場粗略統計，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實施再融資資金規模557億元。而在2015年年初，開年不到1個月，便有6傢房企公佈瞭總額近150億元的再融資方案。
??在中銀國際房地產分析師田世欣看來，隨著國土部不再參與再融資的事前審查，股市融資功能將得以恢復，龍頭房企將享受的是從無到有的再融資待遇，因而其受益將最為明顯。
??數據
??2014年地產開發貸款增速與上年相比明顯回升，
2014年末，地產開發貸款餘額1.35萬億元，同比增長25.7%，增速比上年末高15.9個百分點。
??相關報道
??人民幣兌美元 再度逼近跌停
??廣州日報訊(記者 周慧)昨日，美元兌人民幣收盤報6.2597，下跌0.13%，為2012年10月16日以來最弱。昨日盤中，人民幣再度走低至
6.2594，逼近跌停，創出逾8個月新低。在岸美元兌人民幣創下逾8個月新高6.2603。美元兌人民幣中間價定為6.1385，創2個月低位，上周五中間價為6.1370。
??市場人士指出，緩步走低的中間價更多傳達的是一種市場化預期引導意圖，並不代表短期內匯率政策的轉向，人民幣長期貶值的概率不大，從中間價看，央行並不希望人民幣大幅貶值。不過浦發銀行高級分析師曹陽指出，因中國經濟增長和股市表現仍然不佳，相比在岸人民幣而言，離岸人民幣匯率面臨更大的下跌風險。
??曹陽指出，相比2014下半年，近期中國對美國和歐元區的出口可能將下降。同時央行仍然通過固定匯率中間雲林斗六農地貸款價以調節和管理在岸人民幣匯率，因此預計在岸人民幣下跌空間有限。中國社會科學院教授劉煜輝也認為，人民幣兌美元匯率會保持相對穩定，難以出現趨勢性貶值。核心邏輯在於全球經濟雙中心格局不可逆，客觀上會強化人民幣對美元事實上的盯住機制。
??交通銀行資管高級研究員陳鵠飛認為，此輪人民幣匯率急跌，更多是因為歐洲央行萬億歐元量化寬松(QE)後美元指數強勢重估所致。當前央行順勢下調人民幣匯率中間價，更多傳達的是一種市場化預期引導意圖，並不代表短期內匯率政策的轉向。估計年內人民幣兌美元匯率仍將雙向波動、小幅下跌。
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??不過巴克萊外匯研究主管Jose
Wynne在報告中稱，預計將通過逐步調低人民幣兌美元匯率中間價，來允許人民幣貶值。隨著即期匯率接近2%浮動區間下限，不排除更早一些擴大波幅的可能。
??廣州日報記者潘彧
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-02-03/08455968177091571928280.shtml
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