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  霍德明:開發商會把招待費用攤在開發成本裡

  唐先生:過瞭十天它就沒有瞭。當時我們覺得房子跟賣白菜一樣,我覺得這個非常不正常。去年的時候15000多元錢,現在你看門口金泰房地產的說瞭,兩萬二三(千元)很明顯,去年春節到現在也就是不到兩三個月吧。漲瞭五千元錢呢。這一套80平方米的房子,大概就是40多萬。100平方米就是很容易算50多萬遠,就這個普通的一套房子。這還是一個五環外的房子。

  今天,是房地產調控國五條地方細則出臺的整50天。同時房價的走勢依然看漲:統計局4月份發佈的70個大中城市的數據,新建的商品住宅和二手住宅價格,環比上漲的城市分別67個和66個。雖然樓市調控政策不斷的加碼,但是房價卻沒有停止上漲的腳步,走高的樓市如何才能降溫?央視財經頻道主持人沈新莊二胎竹和著名財經評論員霍德明、劉戈共同評論。

  (《央視財經評論》評論員)

  劉戈:大傢對一線城市房價上漲的趨勢達成瞭共識

  杭州市民:今年的房價看總的情況,我覺得穩中還有升,像北京、上海現在漲得都比較厲害,我們杭州應該下不來的。

  (《央視財經評論》評論員)

  杜猛(北京大學房地產研究發展基金中心副主任):(房產稅)最好是在二線城市全面擴開,這樣有利於房價穩定。也有利於讓二線城市(房價)快速上漲的城市承擔一定的責任。最好不要往三線城市或者四線(擴散),就是沒有限購的城市房價漲的慢的城市,不要承擔更多責任。用行政手段去幹預市場,它是一個堵的行為,越堵它就有可能越會報復性上漲。而且我們這麼多年,十年來的每一次房地產調控,每一次都報復性上漲,它不是我們調一次達到目的一次,隻是起到一定作用。我們最終的目的是市場化。

 尹中立:少數人的購買力是房地產價格上漲的主要推動力

  房產稅在國外是經過瞭很長一個過程,地方政府甚至跟老百姓還討價還價,對於地方政府來講,稅收基本上是最重要的地方財政的來源,它當然想要多收一點,但地方老百姓肯定也不高興。問題是地方老百姓跟政府其實原來也是綁在一起,所以我覺得房產稅是要執行,但是能不能夠在一年以內,甚至說三個月以內,全國普遍瞭,不太實際。如果說我們考慮一個三年五年,甚至更短一點的時間,能夠把稅率還有基本額度確定下來,對於房價的抑制有絕對的作用。

  胡志剛(中國房地產研究會副會長):我們的房產稅政策,替代限購政策,有一個此消彼漲(的過程),尤其是開始階段,有一個慢慢的切入過程,不可能指望原來的政策退出來瞭,新的政策就進去瞭。馬上立馬全方位換崗,不可能的。經過工作不可能這樣做的。

 CCTV2《央視財經評論》:

  在杭州,有的市民並不糾結,買房還是要趁早。

  (《央視財經評論》評論員)

  世界各地的開發商其實都是相當本土化一個企業,比如說在成都的開發商,很多開發商就是當地土生土長的,當然有外面來的強龍,但是很多時候地頭蛇是很厲害的,而且在房地產開發商這個行業還有一個潛規則,它會把很多的招待費用攤到開發成本裡。比如他凈利潤是一塊錢,他交的稅是一塊零兩分,但是裡面的凈利潤,他是把開發成本扣掉瞭,當你把開發成本這一塊拉上去,而很多這種潛規則的支出算進去的話,其實房地產開發商的成本肯定比我們現在高,也就是說現在凈利潤肯定還是少報瞭。算法是有問題的,像一比一的情況,我估計大概能夠凈利潤到一塊五到兩塊錢,換句話稅那就更少瞭、我要挑戰這個數字,它應該甚至有更少的一個該交的稅。

  20%其實按二手房的交易還不是新房,我特別要講的是2010年的4月份到2012年差不多五月份的時候,這段時間房價基本上持平的,交易量也不是很大,不過房價基本沒漲。為什麼從去年五月份到今年的五月份達成一個共識瞭?這個共識很有意思。開發商也認為,房價應該可以往上漲,而且消費者買房的人還有共識,大傢都認為房價也要漲。我覺得加一點宏觀的因素,從去年差不多這個時候,看看數字上貨幣的增量的確是有明顯幅度的增加,而且我們一般講一般投資,一個就是所謂的基礎建設的投資,第二個是房地產投資,原來工商企業投資。在這十二個月裡,基礎建設這一塊,國傢還稍微有點壓下去瞭。當然對於房地產這一塊,原來就有國十條已經壓在那瞭,但是正好由於貨幣的增加使得大傢真的有錢瞭,過去這段時間房子都沒漲,正好碰到這個時間點,過去12個月裡醞釀著,70個大中城市每個月漲一點,這就是醞釀,原來純粹就是空想產生這個預期,現在變成一個實現的預期。

  (房價)上漲的壓力應該說從長期的因素來看,主要是在於兩個制度性的缺陷,簡單說,少數人非常有錢。他們的購買力是房地產價格上漲的主要推動力。另外一個制度缺陷是土地制度的缺陷,如果這兩項制度不做根本性改變,中國房價上漲的動力就會一直存在。

  有媒體報道,房地產商每賺一塊錢,他們要交給國傢的稅相當於是1.02元,也就是比掙的還多,它這個數字你一看覺得的確是挺高,但是我們再去看同類其他企業到底是怎麼樣的,A股整個的上市公司2012年的利潤是19544億元,那麼它的實際繳稅22233億元,那麼拿這個數字一算,A股上市公司平均它的凈利潤和它的交的稅收的比例是1比1.12。也就是說上市的房地產企業所交的稅,比起平均的稅還要低。所以房地產公司說自己交稅多,我覺得是無力的,而且還有比如說地價的增值稅,實際上很多地方政府是以某種原因,比如說按照1%、2%的稅率在交,這些上市公司並沒有去交這樣一些稅,所以用房地產公司的稅多來解釋房價,我覺得這是不通的。

  節節高漲的房價成為多數人心中的痛,今年29歲的唐先生是北京一傢網站的職員,從去年7月到現在,他一直在看房,5月16日下午,唐斌打車從北京城的東南面出發,趕往西北面的上地去看房,其實在去年就考代償二胎借款察過這裡,當時因為覺得貴一直沒買,現在眼看著房價越來越高,出租車上唐斌不斷的翻看之前的報價單。

央視稱高房價成多數人心中痛 持續上漲成共識

  (《央視財經評論》評論員)

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-22/08342226922.shtml

  唐先生(購房者):這樣的房子現在估計還買不到,我覺得可能他是捂盤惜售吧,並且等著還漲價。房價看不懂。從這幾年來看,沒看到房價下降。

  (中國社科院金融研究所研究員 《央視財經評論》特約評論員)

  樓市深度博弈。十年來的每一次房地產調控,每一次都報復性上漲。穩房價,難點到底在哪裡?

  劉戈:房地產開發商利用土地的增值有一塊巨大的利潤

  整個房產稅擴圍的改革方向目前已經鎖定,各地的實施細則也在陸續制定和上報中。

  大傢由原來有分歧對於房價的預期,現在達成瞭共識,買房者達成瞭共識,就是說在大城市,尤其大城市的核心區域,房價要漲這是不用懷疑的。同時開發商也達成瞭共識,以前還在猶豫。最近在北京的通州,兩塊地,拍溢價達到瞭百分之230,那麼樓面價已經比旁邊正在售的房子出售價已經高瞭,也就是說面粉的價格已經高於面包。原來大傢還有分歧,現在經過一段時間的調控,經過各種表態之後,大傢反倒達成瞭這樣一個共識,最低預期由原來有分歧的預期現在變成一個有共識的預期,那麼在這種情況下,房價肯定還會持續的漲。而且越是一線城市漲的越多,對於二、三、四線可能存在的泡沫,大傢有一定的警醒。對於那些北上廣這些所謂一線城市來說,它房價上漲的趨勢大傢達成瞭共識。

  最近某著名開發商拿房價和女人的衣服作比較,也就是說你們的衣服那麼小的面積,為什麼也可以賣那麼貴,我房子為什麼不能賣這麼貴?其實是強詞奪理,因為這完全不可以用來一起比的,消費品和投資品怎麼能這麼比?其實這就是一定要說房價的原因和開發商沒關系,是由於政府收的稅費太多。所以導致這樣一個原因。其實雖然地方政府對於房地產這一塊是有依賴的,但是房地產開發商利用土地的增值有一塊巨大的利潤,那麼這一個利潤並沒有體現在他們的報表裡,那麼也同時變成整個房價推高的原因,這一點不能否定。

  霍德明:貨幣的增加使得大傢真的有錢瞭

  (《央視財經評論》評論員)

內容來自sina新聞

  霍德明:房產稅對房價的抑制有絕對的作用

  (《央視財經評論》評論員)

  房產稅在理論上對房價的抑制有絕對的作用,舉一個例子,原來我在紐約州,看到瞭一個很漂亮的古堡才賣90萬美元,我很有興趣的去查瞭一下,它一年交相關的稅要五萬多美元。購買古堡的那一傢人承認自己是投機客,他原來想200萬賣掉的,賣不掉,現在90萬趕緊脫手,因為每年交的5萬塊錢的稅費非常重。在我們國內,我想對於房產稅,基本上肯定是將來在未來一段時間,慢慢的實施,為什麼說慢慢的?因為原來我們的土地出讓金已經收瞭,而且70年的使用時間,你現在還要再多收一個房產稅,這個房產稅要怎麼樣收?多少的稅率?

  唐先生告訴記者,眼前的這座樓盤就去年8月開盤的時候,稍微一猶豫就沒能搶上。

 劉戈:要讓部分人手中多餘的房子推向市場

  (《央視財經評論》評論員)

  現在我們對於房地產聯網已經有瞭時間表。但是全國聯網的確有很大的難度,而且全國制定統一稅收的方式也有一定難度。作為一個城市,你真的想抑制房價,那麼我覺得在你的城市內部,因為網絡的條件現在已經是具備瞭,那麼對於更多的擁有住房的人,你想讓他們把多餘這些房子推向市場,那麼其實有些不一定要等到全國的市場聯網以後再去做。比如說北京前一段時間有一個訴訟的案子,老子和兒子打官司,109套房子,那麼這109套房子如果能夠形成供應,那麼我覺得對房價的影響絕對很大。

 劉戈:要讓政策透明

  (《央視財經評論》評論員)

  我覺得政策的出臺一定有連續性,在這個過程當中應該有更多的人參與,更多的交給大傢來進行討論,更多的人來參與,讓政策透明,那麼最後會對房地產最終的發展方式形成統一的共識,形成新的一個可預期的結果,那麼這可能是走上正路的意思。

 霍德明:開征房產稅要征求民意

  房價為何還在漲?

  這麼多年談房地產調控,我覺得每一次出臺的任何規定好像都很有決心,但往往是虎頭蛇尾,所以要有連續性,但是必須要把前提確定,是一個好的政策,同時他的持續性老百姓也能夠接受,如果老百姓不能接受,大傢認為不能持續,那也就沒有辦法變成一個連續的政策。任何一個新的政策,要出臺以前必須要接受調研工作,然後還要征求民意,尤其是房產稅這一塊,如果是人大能夠全部支持這個東西,那我相信不管任何理由,他總是能夠變成一個永久性的政策,而且永久性隻是執行下去,定合理的稅率......

  調控嚴格是剛剛開始的,記不記得2010年國十條出臺的時候,大傢還觀望一下,過瞭半年以後發現來真的瞭,所以我們不能期望著今天的政策宣佈以後,就一定會有這麼一個結果,因為老百姓和開發商都會看你這個政策能不能持續下去。
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