順德新城探索中的城市之心 @ 李佩源的部落?

內容來自sina新聞

順德新城探索中的城市之心

順德新城已經發展瞭十多年。

↑2013順德歡樂龍舟文化節群眾藝術展演在順德新城區德勝廣場舉行。

↓順德新區演藝中心時有大型的文藝演出吸引市民前來。

順德新區德勝廣場是市民休閑娛樂的好去處，一群年輕人在廣場上"以舞會友"。

城市產業之擴容

每個城市都有自己的"心"，可十多年來，順德一直在尋找。順德新城從2000年左右正式啟動，規劃建設十多年，遺憾的是至今仍沒有完整的城市形態。從外觀上看，這裡高樓林立，道路縱橫交錯，現代化小區鱗次櫛比，但新城居民卻頗多指責---"生活配套不完善"、"人氣甚至不如大良東區"等等。

十多年來，順德新城歷經多次規劃調整，卻鮮有針對規劃一以貫之的落實推動。有順德市民抱怨"一任領導一個規劃"，也有專傢認為順德新城總體上延續瞭主要思路，隻是受政治氣候、具體區域情況影響在實施進度上不盡如人意。

被抱怨的新城

傢住嘉信城市花園的吳慧萍最頭疼的，是偌大的新城區竟沒有一個像樣的菜市場。

她是容山中學的老師，隻有晚上和周末回傢用餐，即便如此，她都感覺買菜是個大問題。"我每個星期天開車到吉之島買一次菜，放冰箱。"她說，整個新城隻有兩個賣菜的地方，一個是華潤超市，一個是旁邊一傢私人超市，但兩傢店價格都不菲，可供選擇的品類也不多。她說，附近南江村有一個市場，"許多傢庭經過龍盤北路繞行去那邊買菜，差不多要步行一公裡。"

從2002年開始，當時的順德市開始啟動新城區建設，他們在順峰山東南麓建瞭新政府大樓並搬遷，以示發展新城區的決心。十多年過去，從外觀看，位於容桂、大良之間的這數十平方公裡土地確實發生蛻變，小區眾多，道路通暢，城市綠地和道旁綠化帶連綿不絕。從區府樓頂往下看，德勝廣場開闊美觀，兩座行政服務中心分立左右，圖書館、演藝中心、展覽中心等現代建築彰顯城市氣象。

可這並不能掩蓋十多年新城發展處處滯後的現實，新城區的居民更是流露失望。"除瞭學校，所有的大型生活配套都不足。"吳慧萍說。她肯定瞭這一帶集中瞭順德最好的學校，例如嘉信西山小學、順德一中德勝學校，但全都是私立。此外，這裡隻有一所醫院門診部，隻有有限的幾路公交車，藥店也隻有兩傢，去吃飯必須開車去往大良舊區或容桂，因為新城區裡的食肆多是高端私房菜。

同樣是老師的張一為，有多個同事和朋友住在新城區。但他說，因為傢人每天要坐公交車到舊區買菜，其中兩位後來就把新房子賣瞭。

順德新城的房產市場也未如表面光鮮。新城區聚集著萬科、保利、龍光、嘉信等多個樓盤，可即使是入住率最高的嘉信，在白天，也看不到大良舊區那樣旺盛的人氣。而德勝中路沿線的高層和大片別墅區，更是鮮有入住跡象，"其實銷售率不錯，但很多人買房不是為瞭住，而是看好新城區規劃，等升值。"有二手房中介曾向南都記者表示。

合富輝煌地產董事副總經理陳熹十多年前來到順德，親眼見證新城區發展。他說，盡管現在許多盤能賣到1.2萬元每平米，但對有更高居住質素的樓盤來說，想再推高一步何其艱難。他始終認為，作為中國最具實力的制造業重鎮，新城區之於順德是不可復制的稀缺資源，其房產價值被嚴重低估。

不停變動的規劃

此外，有著順德區政協委員身份的吳慧萍指出：新城規劃太隨性，犯瞭中國城市"一任領導一個規劃"的通病。她記得歷次政協會議，或討論或提交議案，都有涉及此事，"總是不斷有規劃出來，但是持續性不強，落實不夠。"

回過頭來梳理一下順德新城區的規劃歷程。其最早可追溯至1993年，當時順德提出"德勝新城區"概念，規劃面積6.5平方公裡。2001年，政府提出將新城區面積擴大到31.8平方公裡。2008年6月，《順德新城區中央商務區控制性詳細規劃(修編)》出臺，此後新城區規劃歷經多次變動，有媒體稱"五年三改變"，具體來說包括：2009年，順德確立"一城三片區"發展戰略，"一城"即東部新城，也即通常所說新城區概念(不過幾年後該概念又被修正為"順德整個城市")；2010年，《順德德勝河一河兩岸概念規劃》出爐，提出"鳳舞德勝"設計理念，提出將新城打造成為文化長廊、休閑長廊、景觀長廊；2011年，順德新城區再度規劃擴容，規劃面積超過70平方公裡，並正式定名為"順德新城"，與北部"佛山新城"遙相呼應。

如何理解這樣頻繁的規劃變更？普通市民多認為"一任領導一個規劃"，專業人士卻不這麼看。

順德建築設計院有限公司總規劃師張詠梅20年前來到順德，一直從事規劃專業，可說親身經歷順德規劃從無到有，"我來的時候，順德有什麼規劃呀？建成區除瞭老城區，鑒海路當時是最新的一條路瞭，路面有一點點設計，當時覺得很不錯！"她曾參與1995年順德城市第一版總體規劃，她記得1996年，針對新城區做瞭一個控制性規劃，"當時請的是廣州一個設計單位，負責人叫李小強，他當時找到我們合作。"張回憶，當時提出的主要設計元素---縱軸和橫軸，到今天一直都有保留。縱軸指從區政府正門延伸出來經德勝廣場，幾大展館中心，一直延伸到德勝河邊的慢行道路；橫軸則是"水元素"設計，從區府門前噴水池、"護城河"，一直延伸到外面水道，"除此以外，路網建設延續性也比較好。"

張詠梅認為，1996年的控規執行比較好，即使其後多有變更，主要是受開發強度變化、國傢政策影響，有調整其實也正常。持同樣觀點的還有熟悉順德城建的規劃專傢、中山大學教授袁奇峰，他認為"2011年順德城市升級計劃並無太多創新之處，大部分都延續和繼承瞭以前的思路。"

尋求破局

2013年初，位於容桂德勝河南岸舊改區的"德勝河南岸拆遷建設指揮部"已經人去樓空。這成為拆遷難阻礙順德新城建設的一個符號性事件。2011年初，容桂推出德勝河南岸改造項目(一期)整體拆遷計劃，當時居民住宅建築面積補償大約5800-6300元/m2，但因多數居民反對而擱置。後來容桂拆遷部門將這一標準提高到7000-8000元/m2，但還是搞不定。拆遷部門負責人說，考慮到後期拆除、三通一平、修路等成本，按這一標準執行的成本達16000元/m2。容桂政府隻好放棄，暫時擱淺這一帶的拆遷。類似情況也出現在大良德勝河北岸。

而在陳熹看來，順德新城建設滯後的根本原因在於大小政治氣候，"國傢宏觀調控政策是大氣候，五區合並是小氣候。"他舉例說，2002年底佛山五區合並後不久，順德新城發展很快，特別是2007年勢頭明顯，那時房價飆升，但在限購令後這股勢頭被終止，另外"五區剛剛合並時，區域間協同發展的優勢被激發，但隨著時日漸長，佛山市級政策、交通、配套過多向禪城、南海傾斜，順德被排除在外。你看佛山一環南延線去年才通，但也僅僅是走個過場！"此外，他認為執政者在開發思路上犯瞭錯誤，隻是推出大地塊，註重短期經濟利益，他建議應學習南海開發千燈湖經驗，"一切從城市建設出發，不能賣地後就不管瞭，(政府)把配套、開發進度等因素全部考慮進去。"

區政協委員吳慧萍則提出：完善新城區和周邊容桂、勒流等鎮街的公交接駁，因為，新城區除瞭和大良有多趟路線連接外，其他鎮街少有涉及；考慮到新城區學校眾多，每到周五放學，各所學校外面排滿瞭傢長接送孩子的小車，"可不可以在這天公交公司臨時調劑兩個班線，專門接送孩子？這樣既可方便傢長，又減少擁堵和污染。"

不過，最近順德新城推進明顯加速。順德2011年將城市升級確定為重點，共確定43個項目來整體推進順德新城升級改造，據公開報道，截至今年4月底，除2個項目暫緩推進之外，其餘均已按計劃啟動，部分已完工。10月31日，屬於順德新城創智城地塊三宗商住地塊掛牌出讓，被深圳華僑城集團以14.5421億元底價摘走，這是其在廣東的第二個項目。陳熹認為："這才是真正推動城市建設的動作。"

1996年的控規執行比較好，即使其後多有變更，主要是受開發強度變化、國傢政策影響，有調整其實也正常。

---順德建築設計院有限公司總規劃師張詠梅

一切從城市建設出發，不能賣地後就不管瞭，(政府)把配套、開發進度等因素全部考慮進去。---合富輝煌地產董事副總經理陳熹