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商學院副教授尹元元短期地鐵難以撬動長沙商業格局

  廣州地鐵催生瞭巨大商機,最明顯的是地鐵沿線商鋪、購物中心迅速走俏。深圳、上海、天津等地的地鐵物業也熱度不減。

內容來自sina新聞

  主持人:結合其他城市的經驗,地鐵的開通,將對長沙這座城市、人們的生活方式、商業格局帶來哪些影響?長沙的地鐵地下商業將實行何種開發模式,地下空間、站點物業的商業業態如何分佈,對市民日常生活將帶來哪些影響?

  尹元元:長沙地鐵來瞭以後,商業會怎麼變?其實,地鐵對商業的發展應該從兩個方面來看。第一,地鐵拉動瞭人流量的變化,改變瞭人流結構。商業發展討論得最多的電子商務,突破瞭所有時空的介入,開一個便利店,可能是周圍10分鐘范圍內的人來買。但是,開一個網店,買的人就更多瞭。那麼,地鐵能夠以最快的速度是把人流量撬動起來。

  另外,商業是一個概念,人流量轉化成購買量是另外一個概念。當然,人流量是購買量的前提,但不是必要條件。如果我是一個房地產開發商,一定會強化人流量與購買量的關系。但是,作為物業經營者來講,一定會強調人流量的購買欲望有多高。

  此外,在城市用地高度緊張的背景下,伴隨地鐵的開通,將帶來地鐵地下商業的發展。但我國地鐵商業還處於探索性發展階段,由於缺乏專業化的市場運作和商業規劃,市場盈利水平較低。長沙將采取何種開發模式,也備受關註。



  地鐵來瞭,長沙樓市會怎樣呢?我認為,短期內看不出商業格局會有很大的變化。商業中心還是隻有一個--五一廣場,地鐵將會串起瞭已有的商圈,會搞活一些商圈。桃園中壢農地貸款但是,新開發的地方,一是有梅溪湖,2號線延伸到瞭那邊;二是武廣新城那邊,做瞭專項評估,對長沙未來的量和新集聚點會產生變化,將形成商業副中心的發展。

  尹元元:最早接觸長沙地鐵對商業發展的影響,是在2005年,後來2008年修編的時候,提出瞭一個最大的問題,未來長沙商業格局會發生很大的變化,於是新一輪修編過程中,應該重點從地鐵角度出發看待商業的發展,這個問題開始提上議程。

  到2020年,長沙中心城區建設用地面積將擴為630平方公裡,市域總人口增長至1000萬左右;開通7條地鐵線,湘雅路隧道等跨湘江通道達到15條。軌道交通的發展會帶來哪些令人欣喜的變化?它能不能即刻變現?關於地鐵與城市價值的關系,新浪樂居聯合長沙晚報邀請湖南商學院市場營銷系主任、副教授尹元元展開討論。

  為什麼要有高鐵,把外地人通過立體交通軌道吸引到長沙來,長沙未來的商業前景就會很好。如果以300萬長沙人來算的話,那現在的商業就已經擠爆瞭。

  在歐洲,你會發現生活在社區裡,按照中國的概念越是熱鬧的地方就是人們集聚的地方,那個地方商業價值會很高。但是,歐洲恰恰相反,最便宜的地方就是在社區中心租房子的地方,這是與我們不一樣的地方。其中可以看到歐洲商業實現瞭點、線、面的結合。商務部出瞭這個條例之後,長沙市規劃局也在做規劃,希望能夠做成與城市一起進行有效地運營。

湖南商學院市場營銷系主任、副教授尹元元做客廣廈會客廳

  講到地鐵商業,先講講商業。城市因為商業充滿著無限的活力,商業對一個城市的發展有巨大的註射作用。比如,一個城市居民的生活,一個城市經濟的崛起,都是商業在做有效的支撐作用。

  但是,其實商業與城市經濟是有雙向作用的商業在促進城市經濟發展的同時,實際上也會帶來一些問題,比如,商業涉及人流量問題,人流量會跟著物流量走,商業佈局和發展對一個城市的有效運行非常重要。

  根據商業發展模式來看,商務部從04年開始就有一個《條例》,要求所有縣級以上的單位要做一個商業網點規劃,這個規劃到目前為止沒有列入到規劃局的強制法律規劃《條例》,這個規劃是借鑒歐美發達國傢。



  其實,長沙市商業具有很強的獨特性,從單純滿足居民的便利性來講,已經基本滿足需求。據瞭解,長沙共有154萬個商業網點,已經超過全國最大的商業面積,幾乎每個區、每個點都要建城市商業綜合體,如果長沙市的人消費現有的商業的話,長沙市的商業就擠爆瞭。而且,十分鐘商業便利圈,長沙市足夠實現瞭,隻要是樓盤,絕大部分是有門面的,有門面就是有網點的,長沙市的商場與其他地區的商場發展模式也是不一樣的,這是長沙的特點。



 主持人:2014年開年,市場形勢不容樂觀,開發商按兵不動,樓市迷霧重重。地鐵的開通,能否刺激樓市?地鐵試運行恰逢樓市黃金期,這對今年長沙樓市有何影響?



 編者按長沙即將真正邁入地鐵時代,越來越多的市民感受到時代的脈搏跳動,地鐵會給這個中部城市帶來什麼樣的影響。人們不禁要問:地鐵來瞭,我的房子會升值嗎?

  地鐵是樓盤的一個載體,本身承載著商業。地鐵商業分為三類,第一類是便利店;第二類是地下商業街;第三類是商圈中心。這幾個形態在國內外都可以看到,像巴黎、柏林這幾個傳統的發達國傢地鐵中,各種業態都可以看到。相對來說,前面兩類更豐富一些,後面兩類更單一一些。因為,很多國傢是在先有地鐵形成,後有房產開發。中國的模式不一樣,很多情況是先開發區域,再運行地鐵。



  長沙地鐵商業業態如何分佈,我分一為二地講,地鐵的開通對地鐵物業還是會帶來一些變化的。但是,說到地鐵商業的話,現在的地鐵站周邊早已佈局瞭很多的便利店和雜貨店為主的商業物態。但是,在地鐵地下空間內呢?地鐵內便利店的產品價格高於城市其他地方所看到的商品,以便利為主,商品價格要高一些。但是,有一點值得註意,在地鐵地下空間內便利店的話,就會有阻礙。不過,不得不承認,它對商業會有很大的促進作用,但不會現有格局變化不會很大。

  我們或許可以從國內的地鐵先行城市的經驗中得到啟發。香港的地鐵,其運營在各"地鐵城市"中最為成功。據說地鐵開通後,上蓋物業平均升值近50%,其能賺錢的一個重要原因就是充分利用地鐵沿線地產增值的優勢。

  總而言之,我希望地鐵來瞭,促進老百姓的生活更加便利,對長沙城市發展和長沙樓市發展帶來更多的正能量。對於商業來講,政府是沒有強控力的,不能說絕對做哪一種商業,更多的是開發性的,隻能選擇商業類別。那麼,作為開發商和經營者,更重要的是要慎重,合理地選擇規劃自己的商業業態,希望長沙市商業可以形成有序地發展。(文字整理∕朱艷)

新聞來源http://cs.house.sina.com.信貸利率最低2014二胎年息cn/news/2014-03-27/17414021121.shtml

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