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??自今年兩會政府工作報告針對樓市透露出明顯的“緩和”態度以來,從中央部委到地方政府,陸續打出包含信貸、稅收、土地使用等在內的政策“組合拳”,業內人士表示,新一輪“穩市”大幕已經拉開。



??“穩”市政策密集出臺



??在市場人士看來,究其原因,中國房地產市場或已經達到“供求平衡”狀態,樓市開始進入下半場。同策咨詢研究部總監張宏偉指出,樓市上半場房企所依靠的土地增值、房價上漲的模式已經過去,不再會有普遍性的規模化增長機會,房地產作為“最大規模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場中,住宅市場價格走勢會相對平穩,房企很難像“黃金十年”那樣,在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間。

??從地產巨頭的戰略佈局可見一斑。萬達去地產化明顯,恒大調轉船頭轉型消費類產業,萬科也在急尋新的商業模式……

??在分析人士看來,中央層面的口子一旦撕開,各地本就按捺已久的穩樓市政策或將“聞風而動”密集出臺。其實,自去年下半年以來,取消限購、取消限貸、政府回購、貨幣補貼、調整公積金政策等“刺激行動”,已被各地政府一一從調控工具箱中取出。









??從具體措施來看,此番政策並未一味“放寬”“托底”“救市”。

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??但記者走訪售盤銷售處瞭解到,看房人群中最終轉化為成交客戶的,與去年同期相比並無明顯差異。這從一定程度上代表瞭目前住宅市場的普遍狀況,體現瞭當前樓市買賣雙方的博弈正處心理節點。一邊是政策頻頻吹來“暖風”,一邊是供需日趨平衡,購房者更加理性、謹慎。在蠢蠢欲動的“糾結”中,樓市會否再次“看漲”一片?



??然而,市場卻已不再是那個市場,“花開遍野”的場景畢竟發生在過去。

??中原地產首席分析師張大偉認為,2015年的政策依然將會升級,房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路,並有望在營業稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開。





??3月30日,無疑將成為中國樓市的一個重要轉折時點。風傳已久的“信貸+財稅”穩樓市政策終於靴子落地,力度之大超乎預期。央行等三部門聯合下發通知,購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;擁有1套住房且購房貸款未結清,最低首付款比例為40%。此外,財稅政策同時跟進,財政部、國傢稅務總局下發通知,二手房營業稅免征期限由5年改成2年。





??從需求方來看,新政將進一步釋放“剛需”“剛改”人群的消費需要,減輕購房者壓力。尤其是對二套房政策的放開,被業內人士普遍視為此輪新政的亮點。







樓市告別投機 看漲時代

??在偉業我愛我傢(博客,微博)集團副總裁胡景暉看來,兩部委通知實際體現瞭既有“托底”,又有“蓋帽”的整體思路。供應、庫存過剩的城市,多元化的方式將加速庫存消化穩定市場;供不應求的城市繼續依據實際加大住宅供應,穩定價。張宏偉則認為,短期來看一攬子措施為消化庫存提供瞭明確的依據,長期來看是促使地方政府、房企轉型謀求新發展方式的有力助推器。

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??有樂觀的看多者甚至高呼,目前的利好政策與2009年時十分相似,彼時的樓市在政策加持下掀起一輪高潮,以此類推此輪房地產市場亦將重現輝煌。

??值得註意的是,官方此次明確提及,房地產業是國民經濟的重要行業,房地產市場穩定關系民生和經濟社會發展。





??目前的房地產市場,與2009年相比,庫存高企、市場分化嚴重、土地等成本居高等問題存在,讓樓市的基本面完全不同,即使有眾多政策紅利,但經濟增速持續走低,使得購房者整體信心下降,觀望情緒濃厚,行業整體回暖仍有待時日。









??面對上一階段規模化發展遺留下的庫存高企等問題,發改委房地產研究中心主任劉琳指出,今年全年房地產市場仍然處於去產能、消化高庫存的態勢,去化仍然是“主旋律”。顧雲昌坦言,目前的房地產市場已經處在下降周期,房地產市場正在進行趨勢性調整。

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??調控思路“順勢而變”



??與市場結構一同發生變化的是官方調控思路的轉變。從“抑制”等表述,到“促進房地產市場平穩健康發展”的定調,決策層選擇主動應變。首先從導向層面消除市場疑慮。房地產業作為國民經濟重要的組成部分,既關乎發展又聯系民生,本輪一系列的調整舉措可謂“應勢而生”。

??事實上,樓市調控放開的意圖早已有跡可循。去年10月底的國務院常務會議,明確住房消費為消費擴大和升級的重點領域。





??新政的利好效果確實顯而易見。全國房地產商會聯盟執行主席顧雲昌表示,金融體系對房地產業的支撐作用顯而易見,從前期導向性政策的醞釀,到實質性政策的出臺,市場買房預期將得到逐步提升。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營業稅等針對於改善性住房政策的出臺,也體現瞭此番政策對於改善性住房需求的重視,必將形成直接刺激作用。



??樓市步入“新常態”

??今年兩會上,政府工作報告再次提出,穩定住房消費,堅持分類指導,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩健康發展。

??張大偉表示,此次二套房貸款政策的調整,意味著改善需求將全面得到鼓勵。

??由此,扭轉房地產行業頹勢、穩定住房消費已不單單是地方政府放松限購、限貸的獨立行為,而是從中央層面開始,構成瞭政策“合力”。

??新政供需兩端“雙劍齊發”,“表明在當前環境下,過嚴、從嚴的樓市政策已經回歸到正常化、長效化、市場化”,劉琳表示,符合當前市場化改革方向。

??從緊從嚴調控的淡出,中國樓市將迎來怎樣的“新常態”?

??“買房子畢竟是件人生大事,動輒幾百萬,我還是多看幾傢再觀望觀望吧”,在樓盤看房的剛需客小張告訴記者。

內容來自sina新聞

??正如這位理性的購房者一樣,樓市再次看漲或者狂飆並不是本輪政策的初衷和側重點。如何在政策轉型之際,平穩過渡到樓市下半場,還消費者、房企、地方政府一個更加健康、穩定的市場,或許才是新政出臺背後的深意。






??政策暖風立刻吹向瞭身處寒冬的房企和按捺已久的購房者。據媒體報道,新政出臺後首日,部分二手房業主“坐地起價”,在北京(樓盤),一些改善性購房者急簽購房合同。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/16305989675126151757941.shtml

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