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不過，李尚偉指出，SOHO中國現在持有的物業都是中國相對來說最高端的物業資產，加上公司目前現金還比較充裕，兩三年內，隻要其不大規模拿地，一般不會出現財務問題。
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不過，在住宅市場量價齊跌的背景下，租賃市場似乎也難逃走冷之勢。據高緯環球最新報告顯示，北京甲級寫字樓租金降幅放緩。該機構預計，隨著寫字樓租金漲勢放緩和租賃市場需求平穩，再加上商業地產售價不斷升高，將使投資回報率產生下行壓力。
市場難題
該項目占地面積11.54萬平方米，規劃總建築面積52.13萬平方米，其中辦公面積為36.42萬平方米，商業面積僅5.28平方米。據悉，望京SOHO的塔1和塔2去年就幾乎售罄，累計合同銷售金額超過127億元，銷售均價約為52196元/平方米。
RET睿意德董事助理李靜雅指出，租金會根據放量和反饋的條件進行相應調整，提高租金的浮動，主要是基於內部核算和蓄客的判斷。"在蓄客階段會有一定判斷，通常以價值居中的產品去試下水，看市場情況，然後去浮動價格，如果預期情況比較好的話，其價格也會有一定上浮。"
望京SOHO預租兩周就提價 潘石屹或難逃轉型陣痛
在望京SOHO塔3入市當天，潘石屹便宣稱，非常看好北京未來的寫字樓租賃市場，"我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，預計5月1日起將提價。"不過，潘石屹當天並未透露簽約租金價格和漲價比例。
在望京SOHO塔3入市當天，潘石屹便宣稱，非常看好北京未來的寫字樓租賃市場，"我對望京SOHO的租賃一點也不擔心，預計5月1日起將提價。"事實上，老潘早在內部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，隻要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。
數據顯示，今年第一季度北京市甲級寫字樓租金水平繼續小幅下調1.1%至每月每平方米377元，這是自2013年第二季度以來連續第四個季度的環比下跌代償2胎貸款全省皆可處理。
於今年4月16日預租的望京SOHO塔3寫字樓，由SOHO中國全部自持，其高達200米，號稱目前望京第一高樓，總建築面積約12萬平米，計劃於今年9月完工。據瞭解，此次共推出房源151個，包括138個寫字樓、13個商鋪；其中寫字樓租金最低5.2元/天/平方米，最高達7.5元/天/平方米。
4月22日，瑞信集團發表報告稱，SOHO中國有限公司旗下北京望京SOHO第三座首個主要租戶將於下月起提租，意味著該項目在預租首兩星期，已錄得19%的出租率。
老潘敢於發出此等豪言的底氣或許便在於，望京SOHO塔3預租首日，便與《捕魚達人》遊戲開發商--北京觸控科技有限公司簽瞭第一單，並一次性出租2.3萬平方米，直接實現瞭20%以上的出租率。
李尚偉指出，SOHO中國的"陣痛"主要體現在公司的財務報表上，一是該公司持有物業並加重租金收入比例，這將減慢其現金回流速度，並占用大量資金，從而導致公司的凈負債水平提高；二是，銷售能更快回籠資金，今年該公司改以租金為生，那麼其營業額必將大量減少，從而影響整體利潤。
就在今年3月4日的業績會上，SOHO中國稱，2013年是公司從"開發-銷售"向"開發-持有"模式轉型的第一個年頭，公司的轉型是順利且成功的。老潘則毫不謙虛地說："2013年我們給股東交上一份滿意的答卷。"
高緯環球中國區董事總經理戴瑞德日前指出，2014年北京新增供應將迎來高峰，預計未來兩年還將有約144萬平方米的甲級寫字樓陸續入市，租賃市場面臨較大消化壓力，市場平均租金有可能出現下調。
不過，睿意德李靜雅指出，目前北京商業寫字樓市場的外溢需求在增長，考慮到資金和產業交通的因素，部分業主已經在不斷地往外遷。
事實上，潘石屹早在內部表示，望京CBD第一高度的望京SOHO塔3，隻要成功招租超過2萬平方米，就馬上提價。
然而，對一向擅於銷售的SOHO中國來說，出租無疑是另一個新的市場。李靜雅指出，銷售是賣方市場，做出產品，認同的客戶就會去買，公司更多的是以建築概念和建築特色去強調產品價值。"但是，如果SOHO中國轉到出租市場的話，這就是買方市場瞭，這裡品牌方會變得更加強勢，對產品和運營管理能力等會有更嚴格的要求"。
在她看來，對SOHO的考驗，還要求其要有一個非常強的運營團隊去支持自持經營的物業。"SOHO中國自持的所有商業產品都是處於長期調整狀態，這就對該公司的品牌經營的管控提出一定要求，以及未來能否把客群吸引過來，而長期的運營還關系到能否保證健康換租，從而使品牌不斷向好的方面調整，而不流失好的品牌，這些都是對SOHO中國的考驗。"
"現在商業供應量是比較大的，對每個開發商的品牌運營能力和招商能力提出瞭更高的挑戰，"李靜雅指出，在這麼新的競爭環境中，SOHO中國即便有一定的品牌吸引力，也面臨同樣的壓力。
轉型陣痛
根據soho中國的官網資料，望京SOHO位於北京朝陽區望京地區的核心區，由三棟集辦公和商業一體的高層建築和三棟低層獨棟商業樓組成。
不過，多位長期跟蹤SOHO中國研究機構和分析師卻並不認同這一觀點。
越秀證券李尚偉指出，從長遠看，SOHO中國的轉型是利好的，但在短期內，仍避免不瞭轉型的陣痛；"對於SOHO中國而言，在2014年和2015年這兩年，利潤下降50%-60%都很正常。"
另有分析人士指出，轉型不是一兩年的事情，現在隻能算是一個開始。起碼要到2017年，轉型的效果才能顯現。
在市場量價齊跌的當下，北京望京SOHO塔3入市僅兩周，老潘便亟不可待地要提高租金；在SOHO中國"開發-持有"模式轉型的第一年，老潘或許略顯急切？
SOHO中國2013年的年報顯示，其去年營業額為146.21億元，按年跌9.43%；其中出售物業單位所得143.42億，投資物業的租金收入為2.79億，租金收入僅占營業收入的1.91%。而截至去年底，集團擁有現金及銀行存款約106.5億元，凈資產負債率約為17%。
今年以來，SOHO中國連續拋售北京、上海物業。張欣在業績介紹視頻中指出，持有充足的現金變成重中之重，這也是其決定出售SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的原因。"這兩個項目的出售帶來瞭52億的收入，將我們的流動量總額提升到220億，充裕的現金便於收購更多更優質的資產。"
然而這筆總成交額為52.30億元的交易，與之前120億元的預期收益相比，卻是折價瞭56.42%，無疑昭示著SOHO中國目前對於現金流的高度渴求。
急切提價
穆迪的報告也預計稱，待SOHO中國的現有項目全面投入運營，望京SOHO、SOHO復興廣場和凌空SOHO等新項目完工並產生現金流後，2014年SOHO中國的租金總收益將繼續強勁增長。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/08032706817.shtml
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