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  清算從嚴的預期

  原創:

內容來自sina新聞

  從目前監管層的表態來看,已經基本認可目前房企未繳額並不屬於逃稅的說法。但是部分業內人士預測,由於房地產增值稅引發公共關註事件,可能引起各地地稅部門對於房企項目的審計和清算力度加大。建地貸款新竹湖口建地貸款

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  如果按照3000億元簡單估算,上市房企從中影響幾多?

上市房企未繳規模或450億 高管憂地稅清算轉嚴

  而在今年6月份,河北曾開始大規模清算土地增值稅,也是該省首次對該稅種進行大規模的嚴格清算。而同時,也有消息稱,東部某省部分地區曾出臺政策,提高房地產企業的預繳比例。這或許暗含瞭未來政策的走向。

  11月26日,北京某上市房企高管受訪時推測,下一步,各地地稅部門對於房地產增值稅的清算力度或加強,不過同時指出,該事件對於上市房企的財務影響有限。



  目前市場對於土地增值稅征繳一旦從嚴帶來的市場影響仍存分歧。

  房企是否存在3.8萬億土地增值稅巨額欠繳?央視日前一則報道,連日來引發國內知名房企的聯合反彈。一直到11月26日晚間,國稅總局回應稱,上述巨額欠稅為推算有誤,市場對於這一爭論基於的算法博弈基本塵埃落定。

  為什麼土地增值稅頻頻被單列出,成為影響上市房企投資情緒,甚至引發公眾極大關註的議題?

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  按照日前公佈的上市公司三季度報告,A股市場約130餘傢上市房企期末現金及等價物的規模約3300億元,450億元在該數據中占比14%左右。

  盡管央視引用的算法被證實誤讀,不過不少業內人士隨後也推算瞭所謂的"欠繳"規模。譬如11月25日國泰君安推測,以2005年-2012年,全國商品房累計銷售額乘以5%的稅率,扣除已繳額房貸增貸2胎怎麼貸款比較會過件之後,行業整體未交額7500億元;以萬科計提的58億作為基數,根據市場份額反推,該數據為3000億元左右的規模。

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  "在高房價的拉動下,近年來房地產行業的毛利率一直較高,使得上市公司預繳和清算差距還是存在一定差距,如果地方政府加速清算,並要求上市公司補交土地增值稅,可能對部分上市公司的現金流量表造成一定的影響。"上述投資咨詢公司人士表示。

  有業內人士據此預測,多數房企可能仍然希望執行目前的土地增值稅征繳辦法,把爭論界定在現行法律框架之內。同一天,本報記者致電任志強采訪關於稅制及其征繳方式的問題,對此任並未作出答復。

  中小型房企或無錢繳足

  11月27日,北京某投資咨詢公司高管受訪時推算,簡單按照目前上市房企占整個行業15%的市場份額計算,攤派到上市房企頭上,約450億元。

  "這應該算是比較保守的算法"。該人士同時指出,"延後繳納或者通過手段合理避稅,都對房企的資金面利好。目前市場融資成本太高,數十億的資金一年融資成本就達到幾個億。"

  與此同時,深圳(樓盤)地稅人士在回應上述事件時,也指出土地增值稅的問題不在拖欠而在偷逃。

  "對於大型開發商來說,影響可能有限,比如萬科銷售額能達到千萬以上,而其已計提未達到清算條件增值稅58億,因此繳納這筆稅費的經營壓力並不會太大。"按照北京某開發商人士的說法。

  與此同時,上市房企的現金流卻呈現明顯的兩極分化,不同地區不同規模的房企可能受到的影響並不一樣。

  除瞭為首的8傢現金流達到100億左右甚至以上之外,還有近80傢三季度末現金流小於10億元,甚至有20餘傢少於億元規模,5傢少於千萬元規模。如果按照已計提未達到清算條件增值稅的口徑計算,或有中小型上市公司現金流量無法覆蓋未繳額度。

  由於目前各地在征繳土地增值稅時,由於存在政策差異,以及房企在應對相關納稅條約上,存在諸多避稅操作空間,因此其中隱藏的未繳額度往往令市場驚詫。

  對於上市房企而言,該事件引發的影響或難迅速消解。

  部分券商人士受訪時認為,即使地稅部門從嚴清算,要求上市房企迅速補繳,但是由於各傢公司普遍計提比較充分,因此對於利潤表和資產負債表不會造成明顯影響;而且由於項目仍需要達到清算條件才會清算,並不會出現將集體費用全部交清的情況,而對現金流量表的影響也有限。

  "部分地方征繳原本就比較嚴格,尤其是項目較少的開發商,地稅部門全都盯著"。按照上述房企高管的說法,北京地稅部門日前剛剛對該公司在京地產項目進行瞭審計,而且審計十分嚴格。

  而另一傢河北上市房企的高管則指出,毛利率高的公司影響會大些,但隨著房地產行業的毛利率逐漸走低,預繳和需繳的差距也會逐漸變小甚至消失。

  11月26日,全國工商聯房地產商會發佈的對外公告也頗耐市場尋味。按照當日晚間,該會發佈的聲明中,相比當日下午中國房地產協會會議中發佈的版本,不少措辭都有所修改。譬如在第一條中聲明,開發企業必須依法納稅,評判企業是否欠繳稅費的依據是現有的法律法規。而在當日下午發佈的版本中,同一位置則表示"房地產企業依法納稅,為國傢發展做出相當之貢獻,此為世之共識。"

  本報記者聯系多位業內人士,均認為央視解讀失誤背後,房企土地增值稅確實仍存未繳的情況,不過對於這一規模的測算,可能會在數千億元。

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  實際上歷次加強土地增值稅清算管理的制度出臺,都會引起市場對於上市房企業績層面的擔憂。加上上述事件逐漸由會計算法之爭,升級為土地增值稅的稅制可行性之爭,可能會引發各地地稅部門從嚴清算,甚至通過政策調整加快項目清算的要約。



新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-28/08002514208.shtml

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