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  炒作背後 河北樓盤借勢提價

  北京商報記者觀察發現,在該項目實地看盤的購房者中,有很多並非在北京工作生活,而是完全來自於外省市的投資客。這個群體一般沒有在京買房資格,對北京及周邊的熟悉程度不一,對地理上項目與北京市區的距離也不太敏感,比較容易相信銷售人員,一旦有投資需求,很容易成為買傢。

  實際路程的用時,往往比樓盤銷售宣傳所說的時間長很多。北京商報記者計算,僅從地鐵大興線終點站天宮院站到該項目售樓處就花瞭30分鐘。不過銷售人員說,如果走京開高速路,用的時間會短一些。

  正是由於這樣的因素,北京市規劃委員會相關負責人在隨後的回應中也強調:"新七環"並不是傳統意義上的北京七環路,在940公裡的規劃總裡程中,北京市境內僅包括密雲至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段,約90公裡;河北省境內則多達850公裡,穿越輻射三河、大廠、香河、廊坊、固安等京周邊樓市熱點地區。"'大外環'的修建隻是道路建設的概念,並不代表北京未來會將市域擴大到河北,北京不會再走環狀擴張之路,這也是為何用'大外環'取代'新七環'提法的原因之一。"上述相關負責人強調。

  事實上,"新七環"已經不是首次被拿來炒作的交通規劃,此前包括燕郊等地,也曾借相關規劃炒作自己樓市項目。一位業內人士表示,北京對房地產的調控力度比較大,一方面造成本地的投資需求外溢;另一方面也使全國各地原本計劃到北京釋放的投資需求在北京周邊尋找出口。其他城市的投資者可能會覺得,燕郊、大廠離北京那麼近,有發展潛力。

  北京中原地產市場研究部總監張大偉表示,環北京房價上漲之所以比較厲害,有兩個方面的原因:首先北京房地產市場的投資需求確實有所外溢;其次也與 "環首都經濟圈"題材的炒作有關。

  第一個曝出"新七環"規劃的是6月5日河北省內媒體《燕趙都市報》,在這篇《北京大外環高速2015年通車》中,新七環被稱為北京"大外環"高速公路,又稱京津冀環線高速公路,規劃總裡程約940公裡。其中北京段途經密雲、平谷、通州和大興4個區縣,總長84公裡,同時引用北京高速路主管企業首發集團相關負責人表述稱:這條大外環的北京段是密涿高速,在京分為兩段:一段從密雲到平谷,然後上河北三河又進北京從通州到大興,最後再出北京。該項目預計投資280億元,何時開工還未最終確定,預計2015年前後通車。

  同時,對於被眾多固安樓盤視為一大賣點的第二機場,一位看房人坦承,機場輻射的范圍有多大,樓盤附近的商業圈到時候是否足夠繁華,"這都是存在一定風險的"。

  炒作風起 突然冒出個"新七環"

  同時,上半年該公司不斷在北京周邊拿地,並且從6月開始加緊步伐。據北京商報記者不完全統計,上半年華夏幸福基業在固安、香河、懷來、大廠等地新獲取的土地面積達到80萬平方米以上,且拿地代價相對低廉,許多項目的樓面地價尚不足1000元/平方米。

  然而所謂的"新七環"又是從何而來的呢?

內容來自sina新聞

  事實上在六環路貫通通車後,北京市便明確表示,為避免攤大餅式的發展,不會再修建七環路。

  盡管在北京市規劃委員會明確回應所謂"新七環"的規劃後,相關新聞爆炒告一段落,但環北京區域房地產項目的開發商卻並不願意放棄這一賣房的"好"噱頭,有不少河北樓盤打出"新七環"的廣告,甚至在售樓過程中誤導購房人稱,當地的行政區域早晚劃入北京,以此推高售價和交易量。

  國傢發改委城市和小城鎮改革發展中心副研究員、規劃研究部主任文輝認為,環北京樓市最大的問題就是和其他產業的關聯度不夠。"如果隻是吸引北京的中低收入人群去居住,就業和消費都不在當地,不具備可持續性",文輝說。

  與永定河孔雀城英國宮項目相反,另一些項目則相對理智,沒有借機炒作、混淆概念。地處廊坊市香河的富力新城項目,處於北京六環以及"大外環"之間。當問及項目與"大外環"的關系時,銷售人員表示:"大外環跟我們樓盤沒有多少關系,建不建大外環,我們項目都是要走京哈高速。"

  在永定河孔雀城英國宮項目售樓處,"大外環"的概念已經被融合在瞭宣傳中。醒目的電子顯示屏上顯示著河北當地一傢媒體關於《北京大外環高速2015年通車》的新聞截圖。當銷售人員給客戶介紹的時候,這篇報道還是他們著重講解的一章。"北京要建的大外環2015年通車,而跟我們小區這邊相關的有大廣高速、京臺高速和京開高速,固安正好處於六環、七環之間,大廣高速現在本身是在固安這一塊兒","大七環是我們另外的一個交通配套,建成後交通更加便利"。

  除瞭最新的"大外環"利好,固安樓盤另一炒作噱頭就是北京新機場和南城計劃。這些"好動向",讓這個北京南面的河北縣城成瞭限購民間二胎設定流程怎麼貸款比較會過件人群和投資客的置業新目的地。

  相比於開發較早的燕郊鎮,距離更遠的固安正在成為環北京樓市的一個新的開發熱地。上周日,北京商報記者在去往河北固安的路上,看到瞭新建樓盤巨大的戶外廣告:"比鄰密涿高速45分鐘進京",這是一個名叫永定河孔雀城英國宮項目所投放的廣告。

 炒作伎倆 交通規劃概念被放大

  在歷經二環到六環的擴張建設後,北京終於宣佈不再一味求大,然而一個"新七環"的規劃,卻再度將北京推到重蹈攤大餅發展的風口浪尖上。近期關於"新七環"的規劃和通車時間被屢屢曝出,盡管北京主管部門一再否認新七環的概念,稱僅僅是外環高速,但依然無法減少搭車炒作的項目。究竟哪來的新七環路?誰是炒作新七環的受益者?這個所謂的"新七環"又將給北京以及周邊地區帶來怎樣的變化?

  在這些勁風的吹拂下,固安等地房價一路水漲船高。永定河孔雀城英國宮項目兩年前首次開盤時均價還不到4000元/平方米,去年年底達到7000元/平方米左右,而如今均價已經漲到瞭9000元/平方米左右。而固安隻是河北環首都經濟圈房價上漲情況的一個縮影,周邊的涿州、大廠、香河,房價同樣上漲迅速。

  在樓盤大賣的同時,環北京開發商也賺得盆滿缽溢。在固安、大廠等地開發瞭大體量的孔雀城系列產品的華夏幸福基業,據CIRC研究中心的監測,今年上半年銷售金額達到159億元,名列上市公司上半年銷售前20名。而據該公司公佈的半年報,2012年上半年銷售額為82.71億元,一年間上漲瞭90%以上。

  "無論是規劃,還是概念,這條所謂的'新七環'對河北的意義都遠遠大於北京,這就是為什麼河北如此強調這條路是'北京大外環'。"一位區域經濟觀察人士表示,河北想通過這條環路參與經濟資源的整合,帶動河北省環北京小城鎮發展,大外環的建成將為涿州、廊坊、三河等多個重要城市和城鎮的未來發展打通血脈。

  在智房網上搜索"北京七環"關鍵字,搜索到北京理想城、北京公館、@北京等75個相關的樓盤,其位置位於燕郊、涿州香河、大廠等地。在安居客網站上搜索"七環",搜索結果也包括香河的大運河孔雀城、鴻坤羅納河谷、珠光禦景以及固安孔雀大衛城、燕郊上上城等。

  實際上,對各種規劃、概念的炒作更是成為環北京開發商屢試不爽的漲價噱頭,從炒作"環首都經濟圈",到炒作新型城鎮化,再到炒作"南城計劃"、"第二機場",以及到這次炒作的"新七環"。一些環北京的樓盤甚至宣稱,未來該地區要劃到北京,現在買房落戶,未來將有機會成為北京人。

  同樣來看房的還有傢住北京的張先生。因為傢裡已經有兩套房子,根據北京的限購政策,張先生一傢不能再在北京市區貸款買房瞭,所以他就想到北京周邊去,說起自己為什麼要投資房地產,張先生笑著說,"不投資房地產我投資什麼呀,沒有什麼可以投資的呀,之前炒股賠瞭五六十萬元","北京周邊的房子不限購不限貸"。

  在看房班車上的丁女士顯得有點興奮,北漂十年的丁女士終於在北京周邊擁有屬於自己的一套房子瞭,近日到售樓處交首付,雖然"隻有20多平方米,但是總算心裡踏實瞭,以後商用或者自己住都可以"。"兩年前我來看房子的時候這裡隻有4000多元/平方米,現在都漲到8000元瞭,前一段時間來看一期的房子有點猶豫,後來再來看就賣完瞭,所以到第二期一開盤自己沒有控制住就買下瞭。"

  中國房地產學會副會長陳國強表示,大外環的提出與實施,有利於大北京經濟圈的建立和環渤海區域經濟互動,從而緩解北京交通、人口、資源的壓力。但如果僅借"大外環"概念炒作,吸引北京消費者到北京周邊買房,那麼更多是一種炒作。因為從距離看,兩地距離不適宜居住者每天兩地奔波。

新七環炒作背後的開發商魅影 河北樓盤借勢提價

  而在張大偉看來,環北京樓市是一個完全靠題材炒作起來的市場,少部分人受制於北京限購政策和高房價而被迫外流,大部分人則是被市場"忽悠"過來的。"對於普通的投資者來說,燕郊、固安這些地方盲目進入是不合適的。"張大偉說。他認為,對投資者而言,變現是很重要的。但是,在燕郊、固安這些地方,二手房市場需求很少,同一個項目的二手房價格和新房差價最多可以達到30%。

  有數據顯示,環北京樓市的真實居住比例很低。燕郊房產投資需求比例大概在40%-50% ,而固安的投資需求比例更是超過50%。"從這個比例可以判斷這裡的樓市就是一個投資需求市場,像固安的有些項目,晚上基本上一盞燈都沒有。"張大偉說。

  (北京商報)

點擊報名:8月3日京秦唐三地聯動北京大型看房團

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-07-09/08362290550.shtml

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