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??2014年樓市政策寬松、利好頻頻,但受經濟下行壓力,市場波動明顯。2014年廣州新建商業市場供應量與成交量均保持穩定增長,成交均價則與前年相當。代理機構公佈的銷售數據也顯示,散售型商鋪成交量增長乏力,均價回落。同時,2014年,主城區核心商圈內13傢大型優質購物中心進行瞭大面積的調整、升級、整改,引入新穎品牌、增加體驗式業態、加大營銷推廣等成為購物中心吸引消費者的主要手段。除瞭天河核心商圈商鋪的租金水平繼續保持堅挺外,老城區以及外圍新興區域的商鋪租金水平都有下行的壓力。

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??樓盤名 區域 套數 面積(平方米) 金額(元) 均價(元/平方米)

??1荔尚國際 荔灣 1154 12544 257909371 20560

??2新都盛世名門 增城 897 23782 205390339 8636

??3蘿崗敏捷廣場 黃埔 780 63323 848439883 13398

??4南沙濱海花園 南沙 590 19916 357258378 17938

??5奧園康威廣場 增城 470 25148 420389265 16716

??6白雲綠地中心 白雲 435 87610 2288205105 26118

??7蘿崗萬達廣場 黃埔 356 29799 1038224594 34840

??8力迅商業樓 荔灣 262 1535 272840963 177746

??9南沙金茂灣 南沙 201 11293 129998632 11511

??10奧園城市天地 番禺 194 15047 558381472 37109

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??1合景睿峰 天河 1 42 11760084 280002

??2嘉裕公館 天河 23 635 160598592 252911

??3正佳東方國際公寓 越秀 2 50 12580004 251600

??4嘉裕丹頓陽光 天河 3 472 113474873 240412

??5保利中辰廣場 天河 1 64 15008896 234514

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??9江南美景花園二期 海珠 83 837 125134855 149504

??10中海花城灣 天河 1 2167 299901965 138395

??關鍵詞

??商鋪供應外擴

??隨著一手住宅樓盤項目的外擴以及番禺萬博、漢溪板塊,黃埔區蘿崗,增城,南沙等新興區域大型綜合體項目的崛起,2014年商鋪的供應也跟隨著向新興區域、外圍區域擴展。據中原研究部監測,截至2014年12月25日,廣州全市新建商品商鋪網簽10194套,網簽面積71.74萬平方米,同比上漲25.5%。網簽總價184.37億元,總體網簽均價25699元/平方米,同比上升0.3%。外圍成交占比繼續增大,社區商鋪仍是主力,2014年不乏批量成交案例。

??同時,2014年一手商鋪市場成交均價受成交物業性質影響波動,但整體均價與2013年整體均價相當。

??房貸二胎大宗交易

??2014年,也有不少中心區綜合體商業裙樓及外圍區域社區商鋪出現批量成交案例,在低迷時期提振市場信心。如去年12月增城萬達廣場出現瞭8032平方米的商鋪網簽記錄,網簽均價則是8711元/平方米,總成交金額近7000萬元。從8000平方米的體量來看,已相當於增城萬達50萬平方米總體量的1.6%。同時出現在2014年的商業物業大宗交易則還有凱德商用以超過25億元的價格收購白雲綠地中心8.7萬平方米的裙樓商場以及增城盛世名門的社區商鋪被基金公司整體購入等。以往商業地產大手成交都被一些商場鋪投資者所占據,他們買下幾千平方米的商場裙樓,對此進行拆細再出售。不過,隨著商場鋪項目式微,商場鋪大手成交日漸減少,取而代之的是長線持有的基金公司或長線投資者。

??嚴峻挑戰

??商鋪市場依靠龐大的人口基數、收入的持續增長以及生活水平的不斷提升而保持穩定,但該類物業亦面臨著電子商務市場所帶來的嚴峻挑戰。過去數年間,商鋪市場吸引瞭眾多發展商,全國范圍內開發購物中心,從而引發瞭市場對於供過於求問題的關註。2014年,共有三個大型購物中心開門迎客,其中兩個項目屬於萬達集團增城萬達廣場和番禺萬達廣場,全年累計供應量達到47萬平方米 ,僅次於2011年的最高值的68.5萬平方米。

??外圍二手商鋪成交增多

??2014年中心城區的二手商鋪成交以成熟商圈的專業市場及購物中心散售多,但同比明顯下滑,外圍區域傳統商鋪成交及大宗交易增多,助推2014年全年二手商業市場量升價跌。根據中原地產發佈的最新數據,2014年全年,廣州全市二手商業物業網簽5196套,網簽面積36.63萬平方米,同比上漲2%。總體網簽均價16905元/平方米,同比下跌4%。二手商業成交仍集中在中心區域,2014年二手商業成交占比44%,但除越秀區外,其他各區同比2013年均有所下滑,主要增長來自外圍區域,量價齊升。

??2015猜想

??未來一段時間整體租金漲幅有限

??第一太平戴維斯華南區董事長林木雄:由於零售銷售減速增長而電子商務鋒芒漸露,整個零售市場進入瞭轉型期。商鋪業主需要思索新策略以及新的運營模式,以適應新的市場環境。

??同時,今年的廣州零售市場將繼續迎來新項目的入市,包括新鴻基天環項目、凱德廣場雲尚在內的多個優質購物中心都計劃在2015年開門營業,年度總供應量將超過50萬平方米。新優質購物中心的開業將為所在商圈註入活力,有效帶動片區零售商業的升級。零售業的調整將繼續,既是為應對網絡購物的沖擊,也是響應消費者行為習慣變化的需要。預計未來一段時間內,廣州零售市場將延續不斷調整的狀態,整體租金漲幅有限。

??在整體零售消費市場出現疲軟、時尚品牌開店意願偏謹慎的情況下,如此高體量的新增供應入市,將對市場消化形成較大的壓力,部分項目開業後將經歷較長時間的培育期,同時為吸引品牌進駐,將犧牲一部分前期利益。

??商鋪市場將現供應高峰

??高力國際:商鋪房地產市場供應量預計將於2015年達到峰值,14個主要城市中將有約730萬平方米新增供應計劃入市。廣州的新興區域也將有多個大型商業物業入市。而在新增供應如約而至之際,業主已面臨來自電子商務的挑戰。這些因素均將迫使眾多業主作出租賃策略調整以吸引及挽留租戶,其中包括租金收取方式與業態及品牌組合的調整、裝修補貼以及在極端個案裡由業主擔保的銷售收入。同時,在眾多備受矚目的發展商和投資者將尋覓海外發展及投資機會之際,數傢海外投資者正與中國商鋪及物流業以及帶有商業元素的綜合項目中尋求投資機會。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-09/07425959101619445744019.shtml

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