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內容來自sina新聞

深圳舊改土地競爭白熱化

  在土地供應面臨枯竭的情況下，舊改已成深圳"關內"新增住宅供應的主力。圍繞深圳舊改，品牌開發商正在積極展開佈局，僅五大房企華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越在深圳獲取的舊改土地總面積已累計超千萬平方米。

  深圳舊改土地競爭白熱化

  11月4日晚間，中糧地產發佈公告稱，已借收購深圳錦峰集團有限公司所持錦峰城公司100%股權，介入深圳龍崗區龍城街道愛聯社區的舊村改造項目。這是半月來中糧地產第二宗深圳舊改項目。

  如果以"深圳舊改"為關鍵詞查閱公開資料，相關地產項目目前正大規模入市，成為深圳"關內"新增住宅供應的主力。"《深圳市城市更新辦法實施細則》2012年初出臺以來，舊改項目開始大規模落實，現在正是建成開售的集中期。"深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺11月6日接受中國房地產報記者采訪時分析認為，業界估計僅五大房企--華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越在深圳獲取的舊改土地總面積已累計超千萬平方米，加上其他品牌商的入場，將改變未來兩三年深圳樓市的格局。

  品牌地產商超30傢入場舊改

  根據最新統計數據，深圳今年上半年共公告出讓25塊土地，不僅在土地出讓的宗數上相當少，而且這其中大部分都為工業用地，今年前10個月，深圳僅有兩宗住宅用地出讓。新增土地"可憐"是房企爭食舊改的重要推力。"通過城市更新以期對城市中衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，成為未來深圳最主要的土地供應方式。"這是今年10月深圳市規劃和國土資源委員會下屬研究中心在給市長的報告中的核心觀點。

  以目前獲取舊改項目的數量來說，華潤置地、佳兆業、招商地產、京基、卓越等五大房企，已經成為深圳舊改市場一線梯隊，粗略統計這五傢企業在深圳獲取舊改土地總面積超千萬平方米。其中，華潤置地的房貸2胎的可怕表現異常搶眼，其在深圳的多個舊改項目的土地儲備即將進入集中爆發期，在深圳區域開發的6個項目總占地面積超過300萬平方米，其中多數為舊改項目，包括目前深圳最大的舊改項目大沖村。

  民營企業則以佳兆業、京基、卓越三傢為代表。"舊改專業戶"佳兆業在年報和季報中都透露，已經將約600萬平方米的土地儲備收入囊中。擁有深圳新地標京基100大廈的京基地產則公佈，擬在未來5年實現814萬平方米"舊改"計劃。卓越地產規劃3年內將拓展新項目土地面積近300萬平方米，旗下葵湧、南新、松崗、泥崗四大項目均已正式啟動，成為業界津津樂道的對標對象。

  在此基礎上，央企中還有中航、中信等進入，從深圳起傢的品牌房地產民企如星河、信義、富通、鴻榮源等加入，累計超30傢。因為舊改項目的發力，房企在深圳市場的份額排名也有可能更新。業界預期，華潤置地憑借在深圳核心地段的舊改項目，已成為深圳最大的綜合型房地產發展商。佳兆業則自稱，因為在舊改方面發展迅猛，在深圳超過萬科而成為"老大"很快就將實現。而信義則以41.14億元的成績超過萬科，成為上半年深圳市場銷售額冠軍，這一業績主要受到舊改的推升。

  "就區域佈局來看，舊改項目分佈在福田、羅湖、南山、龍崗、寶安等各區，寶安龍崗項目分佈較多，主要是舊城改造拆遷再建。"深圳市規劃國土發展研究中心一位要求匿名的負責人11月6日接受本報記者采訪時表示，就項目構成來看，在建舊改項目集中於舊村翻新改造，而未來"工改工"項目在舊改規劃中占比將逾60%。

  就舊改後的產品形態來看，項目多數規劃為集商業、住宅、公共基礎配套為一體的功能齊備的城市綜合體。鄧志旺表示，"綜合體似乎是城市更新項目的一致選擇，這是因為舊改的規模和程度對於未來樓市的供應量、產品分佈、市場價格都將起到決定性的作用。地產商付出瞭高的開發成本，要有盈利空間，開發商就傾向於建造高層建築，提高容積率，豪宅、洋房等房源比例將會銳減。"

  據中國房地產報記者實地走訪，已經面市的佳兆業城市廣場均價22000元/平方米，信義嘉禦山均價25000元/平方米，星河盛世均價約為28000元/平方米，超過瞭龍崗及寶安同時期的均價。

  舊改門檻不斷提升

  深圳舊改事實上起於2009年，《深圳市城市更新辦法實施細則》開始實施後操作路徑和方法得以明確，一定程度上促進瞭城市更新的進程。但在實操層面舊改的門檻隨之抬升。

  "原因可以概括為三點，一是外地房企特別是央企搶灘，與本土企業爭奪深圳舊改項目，獲取項目的競爭加劇。二是人工、租金成本上漲，業主的要求也在上浮，可改造的項目要價提升，同時土地貢獻率及稅費居高不下。"前述發展研究中心負責人表示，在第三方面，因為暫時沒有完善司法途徑保障，舊改容易變成房企與業主之間的直接利益博弈，業主關系難處理，各方利益難平衡，矛盾問題難解決，也增加瞭舊改難度。

  央企的優勢是否能夠充分發揮，對此，恐難有一致觀點。前述發展研究中心負責人表示，競爭中形成的拿地價格、各項稅費、各種不可言說的成本，央企與民企是一樣的。而且，舊改時的拆遷矛盾對於央企而言更加尖銳，屬於不敢觸碰的敏感地帶，所以類似華潤置地大沖村舊改項目等才推動較慢。

  對於從深圳起傢的品牌房地二胎房貸怎麼貸款比較會過件產民企而言，獲取舊改項目的質量和數量，決定瞭房企在未來深圳市場的份額。富通地產一位高層11月7日接受本報記者采訪時表示，此類房企參與舊改的硬性條件包括瞭足夠雄厚的資金實力、品牌和規模效應、城市更新開發經驗、與政府良好的合作關系等。

  "央企、大上市公司憑借品牌效應和雄厚的資金實力，在爭奪招拍掛地塊時處於上風。但是如果是舊改項目的獲取，本土民企以其獨到的經營模式、高效的執行力、相對靈活的處理措施、長期實踐經驗的積累及對深圳市場的瞭解，競爭優勢可能更為明顯。值得一提土地貸款宜蘭三星土地貸款是本土房企的地緣文化優勢，在村民之中形成良好口碑以及影響力，這對推進後期舊改項目是非常重要的。"鄧志旺分析認為。

  舊改後的產品形態也導致門檻高企。"選擇大型綜合體這類高端產品形態，本身就有風險性。在人口稠密、經濟發展水平高的區域是可行的，提供優質人居環境的同時也會拉動商業價值上漲。但在人口相對稀少、經濟發展相對落後的區域，因消費人群的數量及消費能力有限，可能會導致綜合體的空置和生意蕭條。開發商目前選擇綜合體，事實上和舊改的成本息息相關，但是否能獲得預期收益，有待觀察。"前述富通地產高層分析認為。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/10122489390.shtml

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