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??過去一年，房地產領域變得有些復雜。在不斷深化改革的過程中，不是房企想變不想變的問題，而是必須選擇變才能繼續生存。不管怎麼變，創新求發展的理念和路徑不會變。

??●房地產需求基礎還存在，要靠創新供給來滿足

??●中國市場規模大，細分市場最有價值

??●房二胎房貸 二胎房貸 利率地產市場將逐步走向成熟，梯級滾動消費市場正在形成

??●行業整合和調整依然持續，資本實力和專業化能力考驗開發企業

??一元復始，萬象更新。進入2015年，房地產業又將呈現出哪些新趨勢？

??從政策上來看，黨的十八屆三中全會已經給我們指明瞭大方向，就是要充分發揮市場配置資源的作用。過去的房地產行業，市場比較簡單，政策相對復雜，各種調控政策頻繁出臺。

??而在未來，市場可能會變得更加復雜，政策則會相對簡單。這是因為我國房地產市場的主要問題已經不再是供給總量的問題，而是一個結構性的問題。以前，我們的住房處於絕對短缺的狀態，所以無論哪個地方都可以多蓋房子，無論哪種業態都可以增加供給。現在，我們需要分析哪些地方房子供應得還不夠、哪些地方供應過剩瞭，哪類人群住房需求已經趨於飽和、哪類人群需求還很旺盛，哪種類型的房子可能不太短缺瞭、哪種還有很大的需求……這種結構性的問題涉及到地區結構、人群結構、業態結構等多個方面，所以說市場變復雜瞭。

??在這種情況下，開發企業過去應對房地產總量問題時期的一些做法和經驗將無法復制到未來。回顧過去，展望未來，我認為今年的房地產市場走勢可以作出以下四種判斷。

??一是我國的房地產需求基礎還存在，但要靠創新供給來滿足。中央經濟工作會議提出，消費需求要靠創新供給來驅動，這句話同樣適用於房地產行業。從總體來看，我國房地產的需求基礎還是存在的，關鍵是要用什麼樣的供給來滿足這種需求。創新供給就要以人為本，研究怎麼讓房子更加符合人的需求，並且不僅要滿足居住需求，還要在此基礎上滿足更多個性化的需求。

??二是中國房地產市場規模大，細分市場最有價值。因為需求總量大，任何一個小的比例都意味著可觀的市場容量，所以細分市場在中國大有前景。所謂細分市場就是要針對個性化的需求以及特定人群的居住差異化來定位產品。不僅要做好產品，還要做好配套，做好服務。

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??三是中國房地產市場將逐步走向成熟，梯級滾動消費市場正在形成。通過創新供給來帶動需求，最後真正使中國的房地產市場逐步走向梯級改善的市場形態。剛進入市場的年輕人通過購買小房子、舊房子，或者租房子來解決住房問題。隨著經濟基礎和傢庭結構發生變化，可以逐步實現改善升級。而一部分老年人則開始騰退原有住房去尋找符合養老需求的居住產品。如此一來，一代代的人就逐步從小房子過渡到大房子，再從大房子過渡到能夠滿足特定需求的房子。這樣整個市場，包括租賃市場、買賣市場、新房市場、二手房市場也就活躍起來瞭。

??四是房地產市場的整合和調整依然持續，開發企業資本實力和專業化能力將面臨更嚴峻的考驗。未來的市場對於不同的企業將是不同的格局。資金實力大、專業化實力強的企業，將擁有更多的市場機會，而且機會會越來越多。而一些資金實力弱、沒有專業化能力的企業，經營可能會日益困難，或逐步退出這個市場。這個優勝劣汰的過程對行業來說並不完全是壞事，有利於行業整體走向成熟、提高發展質量。

??在新形勢下，房地產企業要想更好地生存，一定要堅持多元化和創新發展。這個多元化是多層次的，不是說一個做住宅的企業去做商業地產就叫多元化，不同的企業有不同的多元化的選擇。如果是一個足夠大的企業，可以在不同地區開發房地產，也可以做服務、做金融等，實現跨界發展。如果是區域型企業，可以在省會城市、地級市、縣級市等區域內進行有序佈局，也可以實現結構多元化。若是再小一些的企業，做一點剛需產品，做一點改善產品，同樣可以實現產品類型的多元化。多元化是利用中國市場規模大、發展不平衡的條件來放大優勢、規避風險。關鍵是企業要從自身實際出發，擁有相對成熟的操作團隊。

??創新同樣有很多方面。一是建築產品的創新，企業首先要做好產品。房地產開發企業不能固守一個模式，固守同質化的產品，要滿足多樣性的需求，在這方面我國還有很大的進步空間。比如專門針對老年人、年輕人等特定人群和特定需求的房地產產品。

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??二是經營理念的創新。過去房地產行業就是開發思維,是拿地、蓋房子、賣房子的循環往復，無論是住宅還是商業性地產，都是這一個模式。但隨著我國住宅總量越來越飽和，以及辦公、商業、旅遊、養老、產業地產的興起，持久性的經營能力將成為考驗房地產企業壽命的重要素質，因為這些地產都是要靠經營而不是銷售來獲得長期收益。所以,具備這種能力的企業更能適應未來市場的變化。

??三是建設行業領域的創新。未來行業要從單純的房地產開發擴展到服務領域。隨著房子越蓋越多，二手房市場的交易、房屋的轉換、更新有很大的市場需求，這就需要企業把開發和房屋的更新、置換、配套結合起來做服務。另外客戶資源的價值也愈發凸顯，特別是借力互聯網之後，企業能夠更加高效地把客戶資源整合起來進行細化分析與研究，從而提供給市場更加精準而多元的服務。未來，誰擁有瞭客戶，誰就擁有瞭市場，客戶資源將是最寶貴的價值。

??四是融資方式的創新。從過去的銀行貸款這種間接融資到未來的直接融資、市場化的融資，其中必然需要融資方式的創新，如此才能構建企業多元化的資本結構。房地產是一個資金密集行業，未來一定是資本為王，擁有強大融資能力及團隊的企業競爭優勢將會更加凸顯。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-07/15055958488269833683501.shtml

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